Catégorie : Jurisprudence

La réponse est bien sûr que oui… mais encore faut-il que la non-conformité soit suffisamment importante. En un mot, comme c’est le cas dans cette jurisprudence, un voisin qui demande la démolition d’une extension doit démontrer un préjudice et que la non conformité doit être suffisamment importante. Ici, une différence de 8 mm entre un plan et la réalisation a été jugée minime et donc la demande a été rejetée.« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 15 décembre 2014), que M. et Mme X… ont assigné M. et Mme Y…, propriétaires du fonds voisin ayant réalisé des travaux d’extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen par un chaînage dont ils soutenaient qu’ils n’étaient pas conformes au permis de construire, qu’ils empiétaient sur leur fonds et qu’un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen, en démolition de ces ouvrages ;

Sur le deuxième moyen :Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à retirer l’ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au dessus du mur mitoyen, alors, selon le moyen :1°/ que tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X… soutenaient dans leurs conclusions que l’emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l’extension édifiée par les époux Y… les privait de leur droit d’exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu’en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 658 du code civil ;2°/ que tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y… en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers les consorts X… ; qu’en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X… n’étaient pas privé de leur droit d’exhaussement, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X… acquerraient la mitoyenneté de l’exhaussement réalisé par les époux Y…, à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l’article 658 du code civil ;

3°/ que si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu’ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu’en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l’aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y… et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;

4°/ que la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu’en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu’à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s’exerce sur l’ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l’aplomb de leur fonds, la cour d’appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la construction de M. et Mme Y… était autoportante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d’exhaussement ouvert par l’article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n’entraient pas dans les prévisions de l’article 658 du même code, la cour d’appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds de M. et Mme X…, en a exactement déduit qu’il y avait lieu d’en ordonner le retrait jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de mise en conformité de la construction avec le permis de construire ;

Mais attendu qu’ayant retenu que M. et Mme X… ne rapportaient pas la preuve d’une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins et que la différence de 8 mm existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective était trop minime pour constituer une non-conformité de celle-ci par rapport à celui-là, la cour d’appel a pu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation et abstraction faite d’un motif surabondant, rejeter la demande de M. et Mme X… de mise en conformité de l’extension réalisée par M. et Mme Y… ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X… et les condamne à payer à M. et Mme Y… la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR autorisé M. et Mme François et Rose X… à acquérir les exhaussements réalisés en 1964 et en 2007 sur le mur mitoyen reliant leur maison d’habitation à celle de M. et Mme Yves Y… ; et d’AVOIR dit que cette cession se fera d’un commun accord entre les parties et à défaut par voie judiciaire ;

AUX MOTIFS QU’en application de l’article 658 du code civil, le mur exhaussé en 1964 sur le mur mitoyen, est un mur privatif appartenant aujourd’hui à M. et Mme Yves Y… ; le nouvel exhaussement réalisé en 2007, appartient également à M. et Mme Yves Y… ; qu’en application de l’article 660 du code civil, le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté (…) ; que la dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée ; qu’en l’occurrence, M. et Mme François et Rose X… demandent à acquérir la mitoyenneté de l’exhaussement ; qu’il convient de faire droit à leur demande ; que le coût de cet acquisition ne peut être chiffré en l’état, en l’absence d’information ; qu’il appartiendra à M. et Mme Yves Y… de faire connaître le coût de l’exhaussement à M. et Mme François et Rose X… sans qu’il y ait lieu de prononcer une injonction ; qu’à défaut, il appartiendra à M. et Mme François et Rose X… de solliciter une expertise judiciaire aux fins de faire évaluer ce coût ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera complété en ce sens ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier l’objet du litige tel qu’il résulte des conclusions des parties ; qu’en autorisant les époux X… à acquérir « les exhaussements réalisés en 1964 et en 2007 sur le mur mitoyen » quand ils ne demandaient à acquérir la mitoyenneté que « du chaînage réalisé sur le mur séparatif », c’est-à-dire de l’exhaussement réalisé en 2007, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. et Mme X… de leur demande tendant à retirer l’ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au-dessus du mur mitoyen reliant les deux habitations ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. Philippe Z… (page 14 et page 18) que celui-ci a répondu très précisément au dire de M. et Mme François et Rose X… sur ce sujet, après calcul de la quantité d’eau évacuable au regard de la surface des toitures ; qu’il en résulte que le dispositif de collecte des eaux pluviales mis en oeuvre par M. et Mme Yves Y… est suffisant pour permettre de collecter les eaux de leur couverture ; qu’il se déduit de cette réponse que les eaux ne s’évacueront pas sur la propriété de M. et Mme François et Rose X… qui par ailleurs, n’en rapportent pas la preuve ; que, sur les empiétements, il ressort du rapport d’expertise de M. Z… et du pré-rapport de M. A…que le bris de toiture de la construction de M. et Mme Yves Y… constituée d’un chéneau et d’un habillage en zinc, dépasse de deux centimètres ; que M. Z… propose une solution réparatoire, que le premier juge a repris à bon droit dans le dispositif du jugement ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, se fondant sur l’article 662 du Code civil, M. et Mme X… prétendent que l’extension réalisée par M. et Mme Y… et prenant appui sur le mur mitoyen, sans avoir requis leur consentement, leur est nuisible et contraire à leurs droits et les prive notamment du droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 658 du code civil ; que l’expert judiciaire, sans être contesté dans ses conclusions par M. et Mme X… qui ne formulent à cet égard que de très brèves observations sans aucune conséquence juridique, a vérifié in situ et sur les photographies prises par l’architecte pendant la construction, que l’extension litigieuse ne prenait pas appui sur la propriété de M. et Mme X…, étant réalisée en structure métallique autoportante et désolidarisée du mur séparatif, constaté que l’emprise sur la mitoyenneté est le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm, sur une longueur de 1, 50 m et considéré que la partie de chéneau peut aisément prendre appui sur le mur séparatif puisqu’aucun poids en charge statique n’est concentrée sur ce mur séparatif ; que M. et Mme X… n’indiquent nullement en quoi cette prétendue atteinte portée aux règles sur la mitoyenneté leur est « indéniablement nuisible » ; que, contrairement à leurs affirmations, M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant ; qu’en conséquence, M. et Mme X… seront déboutés de leur demande tendant à faire retirer les ouvrages litigieux du mur mitoyen ; que M. et Mme X… sollicitent encore le retrait du dispositif de collecte des eaux pluviales qui ne répondrait pas aux exigences de l’article 681 du code civil ; que la question était posée à l’expert judiciaire de « dire si le dispositif mis en place pour recueillir et évacuer les eaux pluviales s’écoulant du bâtiment édifié par M. et Mme Y… est suffisant pour éviter qu’elles ne s’écoulent sur le fonds appartenant à M. et Mme X… et dans la négative préciser les mesures qui s’avéreraient nécessaires pour y remédier est en chiffre le coût » ; que l’expert répond en affirmant que le dispositif de collecte des eaux pluviales mis en oeuvre par M. et Mme Y… est suffisant pour permettre de collecter les eaux pluviales en provenance de leur couverture ; qu’à la suite d’un dire du conseil de M. et Mme X…, il a précisé que sa réponse était fondée sur un diamètre de descente cohérent par référence au DTU 60. 11 (DTU P40 – 202) : règles de calcul des installations de plomberie sanitaire et des installations d’évacuation des eaux pluviales, selon lesquelles une descente de diamètre 100 mm prend en charge une surface de toiture de 100 m ² et une descente de 80 mm prend en charge 80 m ², de sorte que le rampant de couverture mesurant moins de 50 m ², il n’y a aucun souci de collecte des eaux pluviales ; que M. et Mme X… maintiennent leur point de vue en critiquant ces conclusions, sans toutefois apporter le moindre élément de nature à les remettre en cause ; qu’en conséquence, M. et Mme X… seront déboutés de leur demande tendant au retrait du dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales ; que l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ², que M. et Mme Y… ont réalisé un chaînage sur cette tête de mur qu’il ont habillée par un ouvrage en zinc, sans pour autant en demander l’autorisation à M. et Mme X… ; que toutefois le chaînage, comme l’habillage en zinc constituent une très bonne mesure et que ces deux prestations, réalisées sous le contrôle du maître d’oeuvre, sont en parfaite adéquation avec les règles de l’art et les normes en vigueur concernant ce type d’ouvrage ; que la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété ; que M. et Mme X… demandent également qu’il soit mis un terme aux empiétements par le retrait et la démolition des ouvrages en zinc ; que l’expert judiciaire a relevé que la bande de zinc protégeant la tête du mur séparatif a un débord de 30 mm, que l’extension est réalisée en partie en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers la propriété de M. et Mme X… et que le surplomb de débord sur la limite de propriété du côté de M. et Mme X… et de 20 mm ou 2 centimètres ; que le bris de toiture de M. et Mme Y… dépasse la limite séparatiste de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante, soit une emprise de 15 cm ; que la mise en oeuvre du chaînage correspondrait-elle à un exhaussement autorisé par l’article 658 du code civil et les ouvrages en zinc venant en bord de toiture et sur le dessus du mur mitoyen auraient-ils vocation à protéger le mur des infiltrations d’eau, qu’ils ne peuvent en aucun cas, quelle que soit l’importance relativement minime de l’empiétement et malgré leur utilité, dépasser du côté du fonds voisin la limite du mur mitoyen initial ; que dès lors que, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, les ouvrages zinc venant en bord de toiture et sur le dessus du mur mitoyen sont, sur une longueur de 1, 50 m, plus larges de 20 mm que le mur mitoyen, ils réalisent un empiétement, alors qu’en application de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique ; qu’en conséquence, l’empiétement réalisé sur le fonds de M. et Mme X…, sans leur accord, consacre une appropriation que ces derniers ne peuvent être tenus d’accepter ; qu’il convient donc d’ordonner sous astreinte la démolition de cette partie d’ouvrage ;

1) ALORS QUE tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X… soutenaient dans leurs conclusions que l’emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l’extension édifiée par les époux Y… les privait de leur droit d’exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu’en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 658 du code civil ;

2) ALORS QUE tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y… en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers les consorts X… ; qu’en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X… n’étaient pas privé de leur droit d’exhaussement, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X… acquerraient la mitoyenneté de l’exhaussement réalisé par les époux Y…, à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l’article 658 du code civil ;

3) ALORS QUE si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu’ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu’en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l’aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y… et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;

4) ALORS QUE la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu’en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu’à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s’exerce sur l’ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l’aplomb de leur fonds, la cour d’appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil.

TROISIÈME ET DERNIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. et Mme X… de leur demande de mise en conformité de l’extension de M. et Mme Y… avec le permis de construire délivré le 9 mars 2007 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le non-respect du permis de construire, M. et Mme François et Rose X… font valoir que le non-respect du permis de construire par M. et Mme Yves Y…, constitue un trouble anormal de voisinage qui leur cause un préjudice ; qu’en premier lieu, il ressort des pièces communiquées par M. et Mme Yves Y…, que l’attestation d’achèvement des travaux et de conformité au permis de construire, établie par leur maître d’oeuvre, la Sarl Julien et Coesnon a été reçue à la mairie de Chécy le 16 juillet 2008 ; qu’il n’est pas justifié d’opposition de la part de la commune de Chécy ; que, dès lors, l’ouvrage doit être présumé conforme au permis de construire qui, faut-il le rappeler, a été instruit avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ; qu’en second lieu, s’agissant du trouble anormal de voisinage, M. et Mme François et Rose X… font valoir que cette nouvelle construction attenante à la leur, dévalorise leur bien immobilier et préjudicie au cachet de leur maison ; que les documents produits à l’appui de leur moyen, ne suffisent pas à établir leur préjudice ; qu’en conséquence, leur demande sera rejetée de ce chef ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. et Mme X… demandent la mise en conformité de l’extension litigieuse avec le permis de construire délivré le 9 mars 2007 ; que l’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés chez M. et Mme Y… correspondent au permis de construire modificatif du 17 janvier 2007 délivré par la commune de Checy le 9 mars 2007 ; qu’une différence apparaît par rapport au plan présenté en ce que la pente de droite de la couverture dans la cour de M. et Mme Y… est moins longue que sur le plan projet, mais que la pente existante correspond au plan modificatif du 17 janvier 2007 ; que cette différence ne change pas la surface habitable, cette adaptation ayant été réalisée afin de changer l’esthétique du pignon arrière et qu’après mesures, la différence est de 8 mm, ce qui est inférieur au centimètre, ce dont il résulte qu’il n’y a pas non-conformité sur la section de cet immeuble ; que M. et Mme X… qui critiquent le rapport d’expertise judiciaire, sans, au-delà de leurs simples affirmations, apporter aucun élément pour le remettre en cause, ni justifier, par la moindre pièce, leur prétendu préjudice en ce que « l’ouvrage tel que construit est clairement attentatoire et nuisible à leurs droits et lèse leurs intérêts en défigurant totalement leur habitation dont la valeur vénale s’en trouve considérablement altérée », seront déboutés de ce chef de demande ;

1) ALORS QUE le juge a interdiction de dénaturer les documents de la cause ; que dans son rapport, l’expert judiciaire s’était borné à relever que « la pente de droite de la couverture dans la cour des consorts Y… est moins longue que sur le plan projet, toutefois la pente existante correspond aux plans modificatifs du 17 janvier 2007 » (rapport, Ph. Z…, p. 15) ; qu’en affirmant, par motifs adoptés, que « l’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés chez M. et Mme Y… correspondent au permis de construire modificatif du 17 janvier 2007 délivré par la commune de Checy le 9 mars 2007 », la cour d’appel a dénaturé le rapport d’expertise judiciaire et violé l’article 1134 du code civil ;

2) ALORS QUE si le permis de construire régit les rapports du constructeur envers l’administration, qui ne délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la violation de ses dispositions revêt le caractère d’une faute, non seulement à l’égard de l’administration, mais également envers les voisins ; que la délivrance d’un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement délictuel ; qu’en se bornant, en l’espèce, à relever qu’une attestation d’achèvement des travaux et de conformité au permis de construire établie par le maître d’oeuvre était restée sans opposition de la commune, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés étaient effectivement conformes au permis délivré aux époux Y…, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

3) ALORS QUE le non-respect des dispositions du permis de construire constitue une faute qui engage la responsabilité du propriétaire à l’égard de ses voisins ; qu’en rappelant que le permis de construire a été « instruit avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France », la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

4) ALORS QUE le non-respect des dispositions du permis de construire constitue une faute qui engage la responsabilité du propriétaire à l’égard de ses voisins ; que cette action en responsabilité, fondée sur la faute, est distincte de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage ; qu’en se bornant à relever l’absence d’un trouble anormal quand un simple préjudice suffisait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil. »

Parfois la question se pose. Puisqu’il faut démontrer un intérêt à agir pour attaquer une autorisation d’urbanisme, un voisin qui simplement possède un terrain, mais s’il ne l’occupe pas, qu’il ne  l’exploite pas, etc., peut il avoir intérêt à agir ?

Le jurisprudence suivante juge que oui.

« Vu les procédures suivantes :

1° M. C…F…a demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 17 octobre 2013 par lequel le maire de la commune de l’île de Batz a accordé à M. D…un permis de construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée section AC n° 504 au lieu-dit Mezou Grannog. Par un jugement n° 1304912 du 11 juillet 2014, le tribunal a fait droit à sa demande.

Par un arrêt nos 14NT02367-14NT02372 du 24 juillet 2015, la cour administrative d’appel de Nantes a, sur les requêtes de la commune de l’île de Batz et de M. D…, annulé ce jugement et rejeté la demande de M.F….

Sous le n° 393801, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. D…la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sous le n° 393802, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. H…la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sous le n° 393803, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. et Mme E… la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

– le rapport de Mme Marie-Françoise Guilhemsans, conseiller d’Etat,

– les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gaschignard, avocat de M.F…, à la SCP Baraduc, Duhamel, Rameix, avocat de la commune de l’île de Batz et à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de M. D… et autres.

Vu la note en délibéré, enregistrée le 3 avril 2017, présentée pour M. et Mme E…, M. D…et M. H…;

1. Considérant qu’il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 17 octobre 2013, le maire de la commune de l’île de Batz a délivré à M. D… un permis de construire une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 504 au lieu-dit Mezou Grannog, espace remarquable au sens de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme alors en vigueur et reconnu comme tel par le schéma de cohérence territoriale du Léon, comme l’ensemble de l’île de Batz ; que, par un arrêté du 13 décembre 2013, le maire de cette commune a accordé à M. et Mme E…un permis de construire une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 505 au même lieu-dit Mezou Grannog ; qu’enfin, par un arrêté du 23 décembre 2013, le maire a accordé à M. H…un permis de construire une extension à une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 515 au même lieu-dit Mezou Grannog ; que, saisi par M.F…, propriétaire de terrains non constructibles à vocation agricole situés à proximité des terrains d’assiette des projets litigieux, le tribunal administratif de Rennes a, par trois jugements du 11 juillet 2014, annulé les arrêtés des 17 octobre et 13 décembre 2013 et rejeté la demande dirigée contre l’arrêté du 23 décembre 2013 ; que la cour administrative d’appel de Nantes a, par trois arrêts du 24 juillet 2015, fait droit aux appels de la commune de l’île de Batz, de M. D…et des époux E…contre les jugements annulant les arrêtés des 17 octobre et 13 décembre 2013 et rejeté l’appel de M. F… contre le jugement rejetant sa demande contre l’arrêté du 23 décembre 2013, au motif que M. F…ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les arrêtés attaqués ; que M. F…se pourvoit en cassation contre ces arrêts par trois pourvois qu’il y a lieu de joindre pour statuer par une seule décision ;

2. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme :  » Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation.  » ;

3. Considérant qu’il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ; qu’il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; que le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui ci ;

4. Considérant que le propriétaire d’un terrain non construit est recevable, quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager si, au vu des éléments versés au dossier, il apparait que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien ;

5. Considérant qu’en jugeant que, si les projets litigieux conduisaient à urbaniser un secteur naturel protégé, cette seule circonstance n’était pas nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des terrains que M. F…possède à proximité dès lors qu’ils sont à vocation agricole et dépourvus de toute construction d’habitation, sans rechercher si, au vu des éléments versés au dossier, les constructions projetées étaient de nature à porter une atteinte directe aux conditions de jouissance de son bien, la cour administrative d’appel de Nantes a commis une erreur de droit ;

6. Considérant qu’il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen des pourvois, que les arrêts attaqués doivent être annulés ;

7. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de M.F…, qui n’est pas, dans la présente espèce, la partie perdante ; qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz une somme de 1 200 euros, et à la charge de M.D…, de M. H…et de M. et Mme E…une somme de 400 euros chacun, à verser à M. F…au titre des mêmes dispositions ;

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêts nos 14NT02367-14NT02372, 14NT02410 et 14NT02368-14NT02370 du 24 juillet 2015 de la cour administrative d’appel de Nantes sont annulés.
Article 2 : Les affaires sont renvoyées devant la cour administrative d’appel de Nantes.
Article 3 : Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de l’île de Batz, par M.D…, par M. H…ainsi que par M. et Mme E…sont rejetées.
Article 4 : La commune de l’île de Batz, M.D…, M.H…, ainsi que M. et Mme E… verseront à M. F…les sommes de 1 200 euros pour la première, 400 euros chacun pour les autres, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. C…F…, à la commune de l’île de Batz, à M. G…D…, à M. A…H…ainsi qu’à M. et Mme B…E…. »

Un couple achète un bien avec la volonté d’y faire construire une piscine. Un certificat d’urbanisme joint à l’acte de vente édicte les règles applicables, mais comme elles sont plus ou moins lisibles pour le profane, le couple ne le comprend pas et, de faire, la construction n’est pas possible pour cause de servitudes d’alignement.

Le couple attaque donc le notaire et l’agent immobilier pour défaut de devoir de conseil. Mais sa demande est rejetée, car le besoin de construire une piscine n’était écrit nulle part. Dès lors, ils ne peut être démontré qu’ils le connaissaient, et donc ils ne sont pas responsables.

Comme quoi, encore une fois, il faut tout écrire car quand ce n’est pas le cas la déresponsabilisation générale fait que personne n’est responsable de quoi que ce soit et c’est le client qui en pâtit.

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 novembre 2003), que suivant acte notarié dressé par M. X…, les époux Y… ont vendu à Mme Z… un terrain avec une maison d’habitation, l’immeuble étant, selon le plan d’occupation des sols révisé le 28 septembre 1997, classé en secteur NB ; que Mme Z… a assigné les vendeurs et le notaire en paiement de dommages-intérêts pour dol et manquement au devoir d’information, au motif qu’elle avait appris que le terrain était inconstructible et que le cabanon originaire avait été agrandi sans permis de construire par les époux Y… ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l’article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande contre le notaire, l’arrêt retient que Mme Z… ne peut prétendre avoir ignoré les mentions relatives à la constructibilité des terrains en fonction de leur superficie rappelées dans la note de renseignements d’urbanisme annexée à l’acte de vente ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’obligation d’information imposait au notaire de préciser à Mme Z… les conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble bâti sans permis de construire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, réunies :

Vu l’article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande contre le notaire, l’arrêt retient également que le préjudice invoqué par Mme Z…, consistant en une diminution du prix d’acquisition de la valeur de la construction, n’est pas justifié puisque la construction n’est pas inexistante et qu’il n’est pas établi que si l’information juridique sur les conséquences de l’acquisition d’un immeuble bâti sans permis de construire lui avait été fournie par le notaire elle aurait exigé la modification du prix alors qu’elle ne produit aucune estimation immobilière comparative ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas d’écarter l’existence d’un préjudice, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande Mme Z… à l’encontre de M. X…, l’arrêt rendu le 27 novembre 2003, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X…, le condamne à payer à Mme Z… la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille cinq. »

« Statuant sur le pourvoi formé par :

– La société X… et fils,

contre l’arrêt de la cour d’appel de BORDEAUX, chambre correctionnelle, en date du 13 septembre 2016, qui, pour infractions au code de l’urbanisme et au code de l’environnement, l’a condamnée à 10 000 euros d’amende, a ordonné la remise en état des lieux sous astreinte et a prononcé sur les intérêts civils ;

La COUR, statuant après débats en l’audience publique du 30 mai 201

7 où étaient présents dans la formation prévue à l’article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Guérin, président, M. Fossier, conseiller rapporteur, M. Pers, conseiller de la chambre ;

Greffier de chambre : Mme Hervé ;

Sur le rapport de M. le conseiller FOSSIER, les observations de la société civile professionnelle MEIER-BOURDEAU et LÉCUYER, avocat en la Cour, et les conclusions de M. le premier avocat général CORDIER ;

Vu le mémoire produit ;

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 562-5 du code de l’environnement, L. 480-4, 480-5 du code de l’urbanisme, 591 et 592 du code de procédure pénale ;

» en ce que l’arrêt infirmatif attaqué a condamné la SCEA X… et fils à une amende de 10 000 euros, a ordonné l’affichage de la décision en mairie pour une durée de deux mois, a ordonné la mise en conformité de lieux dans un délai de trois mois sous astreinte et à verser une somme de 1 000 euros à l’association Fédération Sepanso Gironde à titre de dommages-intérêts ;

 » alors que l’ordre de remise en état ne peut être prononcé qu’au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ; qu’aucune des mentions de l’arrêt ou du jugement confirmé sur la peine ne précise que les observations de l’administration compétente aient été recueillies par écrit ou par oral ; que l’arrêt, qui porte atteinte aux intérêts de la prévenue, est irrégulier en la forme ;

Vu l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme ;

Attendu que, selon ce texte, en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L480-4 du même code, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ;

Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué, du jugement qu’il confirme et des pièces de procédure que le 12 mars 2007, le service des voies navigables a dressé un procès-verbal à l’encontre de M. Marcel X…, personnellement et comme dirigeant de la société agricole dont il est le gérant, en raison de travaux réalisés sans autorisation sur le domaine public fluvial ; qu’il a, notamment, été constaté la construction d’un mur en lieu et place de la digue, un stockage de plusieurs cuves de vin, avec des remblais et une aire bétonnée surélevée, un stockage de divers matériels et de plusieurs cuves de vin, un remblais en pierres calcaires concassées, et un amoncellement de piquets de bois, de terre et de divers produits, des travaux et des aménagements sur la digue, sous la forme d’un mur en parpaings ;

Attendu qu’après avoir déclaré le prévenu coupable d’avoir construit ou aménagé un terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels, et ce en contrevenant à un arrêté préfectoral établissant un plan de prévention des risques d’inondation, l’arrêt ordonne, sous astreinte, la remise en état des lieux ;

Mais attendu qu’aucune mention de l’arrêt ni du jugement n’établit que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites ;

Que la cassation est, dès lors, encourue de ce chef ;

Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur le second moyen :

CASSE et ANNULE, l’arrêt susvisé de la cour d’appel de Bordeaux, en date du 13 septembre 2016, mais en ses seules dispositions relatives à la remise en état, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;

Et pour qu’il soit à nouveau statué, conformément à la loi, dans la limite de la cassation ainsi prononcée,

RENVOIE la cause et les parties devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;

ORDONNE l’impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d’appel de Bordeaux et sa mention en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt-huit juin deux mille dix-sept ;

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre. »