Qui dira encore qu’acheter dans l’immobilier neuf n’est pas attractif ?
Bon, évidemment il ne faut pas s’arrêter au titre , ni même à l’article du Figaro qui suite, et ne pas oublier que ce soit en neuf ou en ancien il faut toujours regarder de près la qualité du bien, la localisation, son environnement, etc.
Mais cet article a au moins pour lui de rappeler si les plus values sont évidemment plus longues à venir avec du neuf, cela ne signifie certainement pas perdre de l’argent. Sauf mauvais investissement bien sûr, mais il en est de même avec l’ancien.
Isoler, ça coûte forcément au moins un peu
Cela peut paraître logique, mais en même temps les sociétés qui prétendent isoler votre logement pour 1€ symbolique sont de plus en plus nombreuses. Le modèle économique repose sur les certificats d’énergie qu’offrent les fournisseurs d’énergie, qui viennent considérablement diminuer la facture.
Reste bien sûr que c’est forcément trop beau, les arnaques sont nombreuses. L’article ci-après vient en donner les grandes lignes.
Dommage d’ouvrage et bien devenu inconstructible
Voilà une restriction de jurisprudence qui peut changer beaucoup de choses. La Cour de Cassation considère maintenant que quand un bâtiment ne peut être reconstruit pour une question réglementaire, c’est sa valeur avant démolition qui doit servir de base à l’indemnisation.
L’article 1792 du Code Civil parle pourtant de valeur de reconstruction, ce qui n’est pas franchement la même chose.
Permis de construire : attestation permettant de déposer, fraude, et délai pour retirer
C’est une chose bien connue, il n’est nullement besoin d’être propriétaire d’un terrain pour déposer un permis de construire dessus, dès lors qu’il y est autorisé d’une façon ou d’une autre par le propriétaire au moment du dépôt, ou qu’il bénéficie par exemple d’une procédure d’expropriation par exemple.
Mais c’est bien le pétitionnaire de l’autorisation d’urbanisme qui atteste de cette autorisation, et il n’est donc nul besoin d’un écrit du propriétaire. Il y a donc possibilité aisée de fraude et d’autant plus que l’instructeur de l’autorisation d’urbanisme n’est en rien tenu de vérifier la sincérité de l’attestation.
Dans la jurisprudence ci-après, le pétitionnaire a déclaré être autorisé, le Maire a accordé le permis de construire et les travaux ont démarrés. Puis un voisin a apporté la preuve du caractère frauduleux de cette fameuse attestation, et le Maire a retiré le permis de construire accordé.
Le pétitionné débouté a donc attaqué cette décision de retrait, allant jusqu’au Conseil d’Etat qui rappelle qu’à partir du moment où le caractère frauduleux est établi, le Maire doit effectivement retirer le permis, et ce indépendamment de tout délai par rapport à l’obtention du permis de construire ou à son affichage.
Vu la procédure suivante :
La société Les Citadines a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler pour excès de pouvoir la décision du 21 septembre 2012 par laquelle le maire de Sceaux a retiré l’arrêté du 28 juin 2012 lui délivrant un permis de construire un immeuble comprenant seize logements et un commerce en rez-de-chaussée, valant également permis de démolir des bâtiments, sur le territoire de cette commune. Par un jugement n° 1301708 du 5 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté cette demande.
Par un arrêt n° 14VE01981 du 18 février 2016, la cour administrative d’appel de Versailles a rejeté l’appel formé par la SARL Les Citadines contre ce jugement.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 18 avril et 13 juillet 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la société Les Citadines demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à son appel ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Sceaux la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
– le rapport de Mme Laurence Franceschini, conseiller d’Etat,
– les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de la société Les Citadines et à la SCP de Chaisemartin, Courjon, avocat de la commune de Sceaux.
Vu la note en délibéré, enregistrée le 20 septembre 2017, présentée par la société Les Citadines ;
1. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 28 juin 2012, le maire de Sceaux a accordé à la société Les Citadines un permis de construire un immeuble comprenant seize logements et un commerce au rez-de-chaussée, valant également permis de démolir ; que, par une décision du 21 septembre 2012, le maire a retiré cet arrêté, puis rejeté le recours gracieux formé par la société contre cette décision ; que, par un jugement du 5 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la société tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de cette décision ; que par un arrêt du 18 février 2016, contre lequel la SARL Les Citadines se pourvoit en cassation, la cour administrative d’appel de Versailles a rejeté son appel contre ce jugement ;
2. Considérant qu’aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : » Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique. » ; qu’en vertu du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l’attestation du demandeur qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ; qu’enfin, aux termes du second alinéa de l’article L. 424-5 du même code : » Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire » ;
3. Considérant qu’il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus ; que les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur ; qu’ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; que, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif ; qu’enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l’administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai ; que la fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme ;
4. Considérant que la cour a relevé que le document, dont se prévalait la société Les Citadines, par lequel le propriétaire du terrain d’assiette s’était engagé à signer dans un certain délai une promesse de vente, était caduc à la date de demande de permis de construire en raison de l’expiration de ce délai ; qu’elle a également relevé que la société savait, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, qu’une promesse de vente en vue de construire avait été signée par le propriétaire avec une autre société ; qu’elle en a déduit que, dans ces circonstances, nonobstant l’introduction ultérieure d’une action en nullité de cette promesse de vente devant le juge judiciaire, en attestant avoir qualité pour demander l’autorisation de construire, la société avait eu l’intention de tromper l’autorité administrative sur sa qualité et avait ainsi obtenu le permis par fraude ;
5. Considérant qu’en jugeant que le maire pouvait légalement retirer le permis de construire en se fondant sur des éléments ne figurant pas dans le dossier du pétitionnaire et dont il a eu connaissance postérieurement à sa délivrance établissant l’existence d’une fraude du pétitionnaire à la date du permis, notamment l’existence d’une promesse de vente conclue par le propriétaire avec une autre société, la cour n’a pas entaché son arrêt d’erreur de droit ;
6. Considérant qu’en se fondant, pour caractériser la fraude, notamment sur la circonstance que le délai pour signer la promesse de vente mentionnée dans le document cité au point 4 était expiré à la date du dépôt de la demande de permis de construire, la cour n’a pas entaché son arrêt d’erreur de droit ;
7. Considérant qu’en statuant ainsi qu’il a été dit au point 4 et en retenant l’existence d’une fraude de la société Les Citadines, la cour a porté une appréciation souveraine sur les pièces du dossier exempte de dénaturation ;
8. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la société Les Citadines n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque ;
9. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Sceaux, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société Les Citadines au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société Les Citadines la somme de 3 000 euros à verser à la commune de Sceaux au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de la société Les Citadines est rejeté.
Article 2 : La société Les Citadines versera à la commune de Sceaux la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société les Citadines et à la commune de Sceaux.
Analyse
Abstrats : 68-03-02-02 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. PERMIS DE CONSTRUIRE. PROCÉDURE D’ATTRIBUTION. INSTRUCTION DE LA DEMANDE. – CARACTÈRE FRAUDULEUX DE L’ATTESTATION FOURNIE PAR LE DEMANDEUR D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE SUIVANT LAQUELLE IL REMPLIT LES CONDITIONS DÉFINIES À L’ARTICLE R. 423-1 DU CODE DE L’URBANISME [RJ1] – FRAUDE RÉVÉLÉE POSTÉRIEUREMENT À LA DÉLIVRANCE DU PERMIS – FACULTÉ POUR L’ADMINISTRATION DE RETIRER LE PERMIS – EXISTENCE, SANS CONDITION DE DÉLAI [RJ2] .
68-03-04-05 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. PERMIS DE CONSTRUIRE. RÉGIME D’UTILISATION DU PERMIS. RETRAIT DU PERMIS. – CARACTÈRE FRAUDULEUX DE L’ATTESTATION FOURNIE PAR LE DEMANDEUR D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE SUIVANT LAQUELLE IL REMPLIT LES CONDITIONS DÉFINIES À L’ARTICLE R. 423-1 DU CODE DE L’URBANISME [RJ1] – FRAUDE RÉVÉLÉE POSTÉRIEUREMENT À LA DÉLIVRANCE DU PERMIS – FACULTÉ POUR L’ADMINISTRATION DE RETIRER LE PERMIS – EXISTENCE, SANS CONDITION DE DÉLAI [RJ2] .
Résumé : 68-03-02-02 Attestation fournie par le demandeur d’un permis de construire suivant laquelle il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme…. ,,Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l’administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.
68-03-04-05 Attestation fournie par le demandeur d’un permis de construire suivant laquelle il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme…. ,,Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l’administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme.
[RJ1] Cf., sur l’absence d’obligation pour le service instructeur de vérifier la validité de l’attestation au moment de la délivrance du permis, CE, Section, 19 juin 2015, Commune de Salbris, n° 368667, p. 211., ,[RJ2] Rappr., s’agissant de l’obligation pour l’administration de refuser le permis lorsqu’elle a connaissance du caractère frauduleux de la demande de permis, CE, 23 mars 2015, M. et Mme,, n° 348261, p. 177.
Défaut d’entretien, accident de personne et responsabilité du bailleur
Réponse ; oui, le bailleur est responsable. Il a tenté de se défendre notamment par le fait, probablement réel, que l’absence récente et non signalée d’un barreau au garde corps n’était pas à titre certain la cause de l’accident. Oui, mais il ne peut pas non plus prouver que là n’est pas la cause. Il a tenté de se défendre aussi qu’un contrôle des installations et fait tous les mois et que les locataires n’ont pas prévenus de la survenance de la disparition d’un barreau. Oui, mais mais cela n’empêchait pas qu’il manquait. Et d’autres arguments beaucoup moins intéressants, voir de mauvaise foi.
Voilà qui rappelle donc un élément fondamental : le bailleur est toujours – ou presque toujours – responsable des dégradations du bâtiment, surtout qu’elles peuvent avoir causé un accident.
Un diagnostic amiante ne peut pas être uniquement visuel
Voici une jurisprudence intéressante sur le caractère visuel des diagnostics amiante. Selon l’objet du diagnostic, et donc que l’on demande de voir respectées les fameuses listes A, B ou C des fameux décrets, le diagnostiqueur n’a pas à vérifier les mêmes choses.
Il n’en reste pas moins que les oublis sont nombreux, de la part des diagnostiqueurs cela arrive mais aussi dans les fameuses listes. Si besoin que l’on peut très bien se retrouver avec avec de l’amiante non détecté dans un bâtiment alors qu’il était visible accessible, mais simplement parce que le matériau qui en contient n’est pas dans la liste demandée, voir dans aucune, cela m’est déjà arrivé plusieurs fois.
Alors que faire ? Et bien il faut demander au diagnostiqueur un relevé exhaustif. En tout cas ça paraît logique, même si cela ne change rien puisque de toute façon les décrets s’appliquent. Alors il faut accompagner le diagnostiqueur et chercher soi-même tout ce qu’il peut avoir oublié. C’est long, mais c’est le seul moyen d’être certain, ou au pire de ne s’en prendre qu’à soi-même.
La jurisprudence évoquée dans l’article ci-après évoque l’obligation de ne pas se limiter à une recherche visuelle, mais d’aller au moins un peu plus loin voir se couvrir qu’il doit y avoir d’autre chose mais dont l’accès semble clairement empêché. Jurisprudence intéressante donc, mais qui confirme à nouveau qu’accompagner le diagnostiqueur est la seule solution.
Acheter un bien pour défiscaliser c’est bien, mais ce n’est pas tout.
Beaucoup, certes pas tous, de gestionnaires de patrimoine vous le diront, acheter un bien pour défiscaliser c’est bien, mais ce n’est pas tout parce qu’encore faut il ensuite qu’il soit rentable en lui-même.
Certains disent certes qu’une fois 9 ou 15 ans passés, il suffit de revendre. Oui, bien sûr, en théorie. Mais déjà dès que c’est de la résidence gérée LMP/LMNP c’est déjà beaucoup moins évident. Et si c’est de l’appartement nu, quand tous les investisseurs vendent en même temps il y a forcément décote. Donc ce n’est pas si simple, même si bien sûr c’est possible et après ce délai sauf très très mauvais investissement cela permet de rentrer dans ses frais.
Le mieux est donc d’y réfléchir de près et au bon moment, et donc pas forcément du tout se fixer définitivement au moment de l’achat. Si vous achetez un bien avec l’obligation de devoir le revendre 9 ans après, vous risquez fort de faire une bêtise : comment évoluera le bâtiment ? Et le quartier ? Et les loyers ? Oui n’importe quel conseiller en investissement vous fera une simulation basée sur une augmentation de 2% par an. Mais qu’en sait il ? Ce ne sont que des projections, qui pour être crédibles ne sont pas certaines pour autant !
Rappelons le, les 3 règles pour bien acheter dans l’immobilier c’est l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Et aussi le qualité du bien.
Si le logement est économie, son prix est plus élevé
Cela peut paraître assez intuitif comme cela et pourtant beaucoup de choses permettaient de penser le contraire, dont notamment l’idée que les prix ne peuvent monter indéfiniment et dépendent beaucoup de la capacité d’emprunt des acquéreurs. Ceux ci peuvent préférer avoir 90 m² et un jardin dans une maison mal isolée que 80 m² bien isolés. Cela peut paraître caricatural, mais ce n’en est pas moins faux.
Et il y a aussi le marché de ceux qui de toute façon n’achètent pas leur bien au maximum de leur capacité d’endettement, et qui donc peuvent se permettre un peu plus cher pour rentabiliser le surinvestissement plus tard. Mais à priori ce n’est pas forcément grand monde.
Et il y a le à priori-ultra-micro-marché de ceux qui préfèrent sacrifier un peu de surface ou un peu de qualité d’emplacement pour avoir une marché qualité écologique. Ceux-là existent c’est sûr, mais je doute qu’ils soient bien nombreux.
Enfin tout cela c’est ce que j’ai lu et entende de très nombreuses fois, au point que moi aussi j’y croyais pas mal. Et voilà qu’une étude assortie de statistiques précises et assez complètes vient perturber ces certitudes en montrant que la qualité énergétique des bâtiments a réellement une influence sur les prix. Certes, devant l’absence de beaucoup de détails, je pense encore qu’il faut modérer cela en fonction de la qualité de l’emplacement : un quartier attractif permettra d’avoir plus d’écarts de prix qu’un quartier qui l’est moins. Mais cette étude a au moins ce grand mérite d’exister et de venir rétablir un peu de vérité.
De l’utilité d’un programme avant de faire construire
Avant de faire construire, un bâtiment bien sûr mais également comme dans le cas de la jurisprudence citée en bas de page un logiciel, encore faut il exprimer clairement ses besoins. C’est indispensable puisque sinon comment reprocher à vos prestataires que ce qui est fait ne répond pas aux besoins ?
Dans le cadre d’un projet de construction il s’agira de définir avec précision les surfaces, les hauteurs sous plafonds, les accès, les prestations, les dessertes en réseaux, la ventilation, l’éclairage, les occultations, les revêtements de sols-murs-plafonds, les portes, etc, etc, etc…
C’est un travail à part entière.
La jurisprudence de l’article ci-après parle justement de ce sujet. Le client avait mal définit son besoin. Puis quand la chose a été livrée, le résultat n’a pas été celui attendu. « Normal ! », a répondu le prestataire, le besoin n’ayant pas été clairement exprimé, il a fait ce qu’il pensait convenir. Et le juge lui a donné raison.
Reste à savoir ce qu’il vaut le mieux : s’offrir la prestation d’un programmiste pour quelques milliers d’euros ou passer commande à un prestataire qui ne saura pas précisément quoi faire ?
A chacun de voir.
Le CCMI n’empêche pas la réception tacite
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 12 novembre 2015), que, le 8 juillet 2008, M. et Mme X… ont conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société Camca assurances, deux contrats de construction de maison individuelle ;
que les opérations ont été financées par deux prêts immobiliers consentis par la société BNP Paribas Invest Immo (la BNP) ; qu’une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne des garanties immobilières (la CEGI) ; que M. et Mme X… ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu’à 95 % de l’avancement des travaux ; que, par devis accepté du 14 juin 2007, M. et Mme X… ont confié à la société Sicaud la réalisation de l’accès de chantier, le raccordement à l’égout, le réseau pluvial, l’adduction des fluides, la réalisation d’un parking, la réalisation d’une clôture et d’un terrassement ; que la société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009 ; que, se prévalant d’irrégularités, de désordres et de retard, M. et Mme X… ont, après expertise, assigné la société MCA, la société Sicaud, la BNP et la CEGI en réparation de différents préjudices et que la société MCA a appelé en cause la société Camca, son assureur ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de fixer à la date du 16 décembre 2009 la réception tacite des travaux réalisés par la société MCA, avec toutes conséquences de droit, alors, selon le moyen :
1°/ que la réception d’une maison individuelle édifiée dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle doit être expresse et ne peut intervenir tacitement ; qu’en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire que les travaux de construction de deux maisons individuelles réalisées au profit des époux X… avaient pu faire l’objet d’une réception tacite, la cour d’appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation ;
2°/ que les parties peuvent convenir de ce que la réception des travaux devrait intervenir de manière expresse et exclure, ainsi, toute réception tacite ; qu’en décidant qu’une réception tacite était intervenue, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X…, qui soutenaient qu’il avait été stipulé dans les contrats de construction de maison individuelle que la réception devrait intervenir en présence d’un professionnel, ce qui excluait toute réception tacite résultant de la prise de possession ou du paiement d’une partie du prix, la cour d’appel a privé sa décision de motifs, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux ; que le paiement d’une partie seulement du prix de construction, même accompagnée d’une prise de possession, n’est pas de nature à caractériser une réception tacite ; qu’en se bornant néanmoins, pour décider que les maisons individuelles avaient fait l’objet d’une réception tacite au plus tard, le 16 décembre 2009, à relever que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé une réception tacite des maisons individuelles par M. et Mme X…, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6, R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n’excluaient pas la possibilité d’une réception tacite et relevé que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre pour le lot 38, ce dont il résultait une volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009, la cour d’appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu fixer à cette date la réception tacite pour la société MCA, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, alors, selon le moyen :
1°/ que le contrat de construction d’une maison individuelle visé à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; qu’est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une clause manuscrite rédigée par la suite de l’ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu’en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la cour d’appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;
2°/ que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge incombant au constructeur ; qu’en affirmant, pour débouter M. et Mme X… de leur demande de réintégration du coût
des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. et Mme X… ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la cour d’appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite et constaté que M. et Mme X… ne sollicitaient pas une telle sanction, la cour d’appel a pu rejeter la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir réintégrer dans le prix global et forfaitaire de la construction le coût des travaux portant sur les branchements extérieurs ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que les travaux relatifs aux branchements extérieurs pouvaient être réservés et hors forfait et constaté que M. et Mme X… s’étaient réservés ces travaux pour 18 000 euros, la cour d’appel, devant laquelle ces derniers n’ont pas soutenu que ces travaux devaient être décrits et chiffrés pour chacun d’entre eux, a pu en déduire qu’ils n’étaient pas fondés à en réclamer la prise en charge par la société MCA et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de condamner la société MCA, avec la garantie de la société Camca, à leur verser la seule somme de 14 003 euros au titre de la réparation des désordres ;
Mais attendu qu’ayant relevé que l’expert avait retenu une solution de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l’abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l’élargissement de l’accès à la salle d’eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil et retenu que ces travaux ne seraient pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné, mais surabondant, a souverainement retenu qu’il y avait lieu d’entériner l’évaluation proposée par l’expert ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le septième moyen, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Sur le huitième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir condamner la BNP à les indemniser de leur préjudice ;
Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur les troisième et quatrième moyens, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, à bon droit, que la banque, qui n’était pas tenue de s’immiscer dans les affaires de ses clients, devait s’assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce contrat comportait les énonciations de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel, qui a relevé, par un motif non critiqué, que tel avait été le cas, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l’article 1792-6 du code civil ;
Attendu que, pour dire que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009 et rejeter les demandes formées par M. et Mme X… au titre des malfaçons et non-façons apparentes, l’arrêt retient que les travaux commandés ont été réglés sur facture du 14 septembre 2009, dont M. et Mme X… se sont acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permet de fixer la réception tacite de l’ouvrage à la date de ladite facture ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque de M. et Mme X… d’accepter les travaux de construction réalisés par la société Sicaud, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le sixième moyen :
Vu l’article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la société Sicaud à payer à M. et Mme X… la seule somme de 7 190 euros, au titre de la conformité des accès extérieurs, l’arrêt retient que les désordres consistant en une non-conformité aux normes d’accès handicapés n’étaient pas apparents pour un profane, et il n’est pas allégué que M. et Mme X… soient avertis des choses de l’immobilier et que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Sicaud à payer la somme de 7 190,00 euros au titre de la mise en conformité des accès extérieurs ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le jugement avait relevé que les sommes retenues par l’expert pour la mise en conformité des accès seraient mises pour moitié à la charge de la société Sicaud, dès lors que M. et Mme X… auraient dû, s’agissant de travaux réservés, dont ils conservaient la responsabilité, s’intéresser davantage au suivi du chantier, la cour d’appel, qui s’est contredite, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009, en ce qu’il rejette les demandes formées par M. et Mme X… au titre des malfaçons et non-façons apparentes et en ce qu’il condamne la société Sicaud à payer à M. et Mme X… la somme de 7 190 euros au titre de la conformité des accès extérieurs, l’arrêt
rendu le 12 novembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir fixé à la date du 16 décembre 2009 la réception tacite des travaux réalisés par la Société MAISON CÔTE ATLANTIQUE, d’avoir, en conséquence, condamné cette dernière à payer à Monsieur et Madame X… la seule somme de 14.241,90 euros au titre des pénalités de retard, les déboutant ainsi de leur demande tendant à voir fixer le montant de ces pénalités à la somme de 49.110 euros par lot arrêtée au 30 avril 2012, puis 1.473,30 euros par lot et par mois jusqu’à la date de la réception à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE s’agissant des travaux réalisés par la société Maisons Côte Atlantique, le tribunal a retenu que la Société PLS était titulaire d’un mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée de la part des époux X… pour le suivi du chantier et la réception, qu’ils ont pris possession des lieux par l’intermédiaire des locataires installés dès la mi-décembre, que dans une lettre adressée à la Société Maisons Côte Atlantique le 10 avril 2008, ils avaient exprimé la volonté de s’acquitter des deux factures encore non réglées et que les procès-verbaux de réception du 24 septembre 2009 étaient donc opposables à la société PLS et aux époux X… ; que les époux X… soutiennent pour leur part que la Société Maisons Côte Atlantique n’a pas respecté les dispositions du CCMI selon lesquelles elle devait proposer au maître de l’ouvrage la date de la visite de réception par LRAR, le maître de l’ouvrage devant se faire assister par un architecte ou un contrôleur technique lors de la réception de l’ouvrage ; que si une discussion peut être élevée sur l’existence d’une réception expresse conforme aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil, il y eu toutefois en l’espèce, a minima, réception tacite de l’ouvrage dans la mesure où les prestations de la société Maisons Côte Atlantique avaient été payées à hauteur de 95 % et où les locataires étaient entrés dans les lieux, selon le rapport d’expertise, le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, ce qui traduit la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009 ;
1°) ALORS QUE la réception d’une maison individuelle édifiée dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle doit être expresse et ne peut intervenir tacitement ; qu’en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire que les travaux de construction de deux maisons individuelles réalisées au profit des époux X… avaient pu faire l’objet d’une réception tacite, la Cour d’appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
2°) ALORS QUE les parties peuvent convenir de ce que la réception des travaux devrait intervenir de manière expresse et exclure, ainsi, toute réception tacite ; qu’en décidant qu’une réception tacite était intervenue, sans répondre aux conclusions de Monsieur et Madame X…, qui soutenaient qu’il avait été stipulé dans les contrats de construction de maison individuelle que la réception devrait intervenir en présence d’un professionnel, ce qui excluait toute réception tacite résultant de la prise de possession ou du paiement d’une partie du prix, la Cour d’appel a privé sa décision de motifs, en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE en toute hypothèse, la réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux ; que le paiement d’une partie seulement du prix de construction, même accompagnée d’une prise de possession, n’est pas de nature à caractériser une réception tacite ; qu’en se bornant néanmoins, pour décider que les maisons individuelles avaient fait l’objet d’une réception tacite au plus tard, le 16 décembre 2009, à relever que les prestations de la Société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, la Cour d’appel, qui n’a pas caractérisé une réception tacite des maisons individuelles par Monsieur et Madame X…, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6, R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que les travaux réalisés par la Société SICAUD ont fait l’objet d’une réception tacite le 14 septembre 2009 et d’avoir, en conséquence, débouté Monsieur et Madame X… de leurs demandes formées à leur encontre au titre des malfaçons et non-façons apparentes ;
AUX MOTIFS QUE s’agissant des travaux réalisés par la Société Maisons Côte Atlantique, le tribunal a retenu que la Société PLS était titulaire d’un mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée de la part des époux X… pour le suivi du chantier et la réception, qu’ils ont pris possession des lieux par l’intermédiaire des locataires installés dès la mi-décembre, que dans une lettre adressée à la Société Maisons Côte Atlantique le 10 avril 2008, ils avaient exprimé la volonté de s’acquitter des deux factures encore non réglées et que les procès-verbaux de réception du 24 septembre 2009 étaient donc opposables à la société PLS et aux époux X… ; que les époux X… soutiennent pour leur part que la Société Maisons Côte Atlantique n’a pas respecté les dispositions du CCMI selon lesquelles elle devait proposer au maître de l’ouvrage la date de la visite de réception par LRAR, le maître de l’ouvrage devant se faire assister par un architecte ou un contrôleur technique lors de la réception de l’ouvrage ; que si une discussion peut être élevée sur l’existence d’une réception expresse conforme aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil, il y eu toutefois en l’espèce, a minima, réception tacite de l’ouvrage dans la mesure où les prestations de la Société Maisons Côte Atlantique avaient été payées à hauteur de 95 % et où les locataires étaient entrés dans les lieux, selon le rapport d’expertise, le décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, ce qui traduit la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage d’accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009 ; que s’agissant des travaux de la Société Sicaud, le tribunal a justement observé que les travaux commandés avaient été réglés sur facture du 14 septembre 2009 dont les époux X… s’étaient acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permettait de fixer la réception tacite de l’ouvrage à la date de ladite facture ; que les dispositions applicables au contrat de construction de maisons individuelles, si elles sont d’ordre public, n’excluent pas pour autant la possibilité d’une réception tacite dont le régime n’est pas en contradiction avec les règles formelles du code de la construction et de l’habitation auxquelles il a seulement pour effet de déroger ; qu’il convient en conséquence de fixer la réception à la date du 14 décembre 2009 pour la Société Sicaud ;
1°) ALORS QUE la réception d’une maison individuelle édifiée dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle doit être expresse et ne peut intervenir tacitement ; qu’en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire que les travaux de construction de deux maisons individuelles réalisées au profit des époux X… avaient pu faire l’objet d’une réception tacite, la Cour d’appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
2°) ALORS QUE en toute hypothèse, la réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux ; que le paiement du prix de construction est insuffisant à caractériser la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux ; qu’en se bornant néanmoins, pour décider que la réception des travaux pouvait être fixée au 14 septembre 2009 à l’égard de la Société SICAUD, à relever que les travaux commandés avaient été réglés sur facture du 14 septembre 2009, la Cour d’appel, qui n’a pas caractérisé la volonté non équivoque de Monsieur et Madame X… d’accepter les travaux de construction des deux maisons individuelles, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6, R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, et 1792-6 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame X… de leur demande tendant à voir réintégrer le coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction ;
AUX MOTIFS QUE les époux X… soutiennent que la société Maisons Côte Atlantique n’a pas respecté la réglementation du CCMI en ne faisant pas établir par le maître de l’ouvrage, dans la notice descriptive, une mention signée par laquelle il précisait et acceptait le coût des travaux réservés (article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation) ; qu’il font valoir que cette mention n’a pas été apposée par eux, mais par un tiers, Madame Y… ; que Monsieur et Madame X… ont toutefois signé et reconnu avoir pris connaissance des conditions particulières du contrat de construction de chacun des deux lots litigieux, mentionnant le prix convenu et en opérant la répartition entre ce qui était dû au constructeur et le montant qu’ils s’étaient réservés (40 000,00 €) ; que même si la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, ils l’ont approuvée et ont signé lesdites notices ; que la société Maisons Côte Atlantique justifie avoir notifié à Monsieur et Madame X…, par LRAR reçues les 4 octobre et 2 novembre 2007, les contrats de construction signés le 1er octobre 2007 accompagnés de la notice descriptive et du plan de chaque pavillon ; que Monsieur et Madame X… n’établissent pas avoir élevé de contestation sur ces documents, et en particulier sur le prix et le montant des travaux réservés ; que par ailleurs, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, Monsieur et Madame X… ne sollicitent pas la nullité des contrats, alors que seule cette sanction est applicable à l’irrégularité qu’ils dénoncent ; qu’ils se limitent à demander la réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, ce qui ne saurait être admis au vu de ce qui précède ;
1°) ALORS QUE le contrat de construction d’une maison individuelle visé à l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; qu’est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une cluse manuscrite rédigée par la suite de l’ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu’en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la Cour d’appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle ;
2°) ALORS QUE les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge incombant au constructeur ; qu’en affirmant, pour débouter Monsieur et Madame X… de leur demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n’a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que Monsieur et Madame X… ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la Cour d’appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble l’annexe de l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l’habitation relatifs au contrat de construction d’une maison individuelle
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame X… de leur demande tendant à voir réintégrer dans le prix global et forfaitaire de la construction le coût des travaux portant sur les branchements extérieurs, présentés comme des travaux réservés aux maîtres de l’ouvrage ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame X… soutiennent que les ouvrages relatifs aux branchements extérieurs et aux réseaux extérieurs, qu’ils ont réglés à la Société Sicaud, doivent être réintégrés dans le forfait et supportés in fine par la Société Maisons Côte Atlantique ; que toutefois et contrairement à ce qu’ils soutiennent, l’expert a clairement indiqué que ces travaux pouvaient être réservés et hors forfait ; que l »article R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose en effet que la notice descriptive mentionne « les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage. » ; que le contrat de construction de maison individuelle est du reste défini comme celui qui a pour objet la fourniture de plan et la réalisation du gros oeuvre, ce qui exclut les travaux en extérieur ; qu’en l’espèce, Monsieur et Madame X… se sont réservés les travaux de branchement extérieurs pour 18 000,00 € et s’en sont acquittés en toute connaissance de cause auprès de la Société Sicaud, sans que ne soient méconnues les dispositions d’ordre public du Code de la construction et de l’habitation régissant le contrat de CMI ; qu’ils se sont par suite mal venus à en réclamer la prise en charge par la Société Maisons Côte Atlantique ;
1°) ALORS QUE les travaux qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble sont inclus dans le prix global et forfaitaire du contrat de construction d’une maison individuelle, sauf s’ils ont été réservés au maître de l’ouvrage ; que les travaux de branchements extérieurs sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, de sorte qu’ils sont à la charge du constructeur, comme étant compris dans le prix global et forfaitaire, à moins qu’ils aient été réservés au maître de l’ouvrage ; qu’en décidant néanmoins que les travaux en extérieur, en ce compris les travaux portant sur les branchements extérieurs, ne sont pas compris dans le contrat de construction de maison individuelle, pour en déduire qu’ils devaient nécessairement rester à la charge de Monsieur et Madame X…, la Cour d’appel a violé les articles L 231-2 et R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
2°) ALORS QUE la notice du contrat de construction de maison individuelle doit faire état des travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble qui ne sont pas compris dans le prix et dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; que ces travaux doivent être décrits et chiffrés ; qu’à défaut, ils sont compris dans le prix global et forfaitaire du marché, de sorte qu’ils doivent être supportés par le constructeur ; qu’en se bornant à affirmer que les travaux relatifs aux branchements extérieurs et au réseau extérieur avaient été réservés par Monsieur et Madame X… et devaient rester à leur charge, sans constater que ces travaux avaient été précisément décrits dans la notice et que chacun d’entre eux avait été chiffré, peu important que Monsieur et Madame X… se soient acquittés du prix en toute connaissance de cause, la Cour d’appel privé sa décision de base légale au regard des articles L 231-2 et R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE, avec la garantie de la Société CMACA, à verser à Monsieur et Madame X… la seule somme de 14.003 euros HT au titre de la réparation des désordres et d’avoir débouté ces derniers du surplus de leurs demandes, tendant à les voir condamnés à leur payer, à ce titre, les sommes de 94.004,96 euros HT pour le lot n° 8 et 80.185,18 euros HT pour le lot n° 38 ;
AUX MOTIFS QU’il ressort du rapport de Monsieur Z… que les deux maisons ne répondent pas aux normes pour l’accessibilité des personnes handicapées, tant à l’intérieur des habitations qu’au niveau des accès extérieurs ; que les époux X… sollicitent la condamnation de la Société Maisons Côte Atlantique à leur payer la somme de 94.004,96 € HT pour le lot n° 8 et la somme de 80.185,18 € HT pour le lot n° 38 pour rendre les immeubles conformes aux normes applicables en la matière ; que les désordres relevés par l’expert consistent à l’intérieur des habitations en une hauteur excessive des seuils de la porte d’entrée et d’une porte-fenêtre, et en une insuffisance de la largeur du couloir d’accès à la salle de bains et à la chambre handicapé pour permettre la rotation d’un fauteuil roulant, telle que l’exigent les normes d’accessibilité ; que la somme réclamée par les époux X… est excessive et s’apparente à une réfection généralisée de l’ouvrage, que les non-conformités relevées ne rendent pas nécessaire, alors que l’expert a retenu une solution moins onéreuse de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l’abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l’élargissement de l’accès à la salle d’eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil ; que ces travaux ne seront pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques, ainsi que l’a relevé l’expert, et n’auront donc pas d’incidence négative sur leur valeur vénale ; que le jugement sera par suite confirmé en ce qu’il a entériné l’évaluation proposée par l’expert (7.014,00 € HT pour le lot n° 8 et 6.689,00 € HT pour le lot n° 38),sans qu’il y ait lieu à déduction de ces sommes, comme le demande la société Maisons Côte Atlantique, les coûts de l’attestation de conformité, de l’aire de manoeuvre devant la porte d’entrée et de la chape du garage, qui sont des travaux inhérents à la réparation du préjudice dont la charge incombe à la Société Maisons Côte Atlantique ;
ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le créancier d’une obligation contractuelle est en conséquence en droit d’obtenir l’exécution de celle-ci ; que le juge ne peut, sous couvert d’équité, ni modifier la teneur de dispositions contractuelles, ni dispenser l’une des parties de l’exécution de ses obligations ; qu’en décidant néanmoins que Monsieur et Madame X… n’étaient pas fondés à exiger l’exécution pure et simple de ses obligations par la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE, quant à la réalisation des travaux intérieurs, motif pris que les travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités apparaissaient excessif et qu’une solution moins onéreuse pouvait être retenue, la Cour d’appel a violé les articles 134 du Code civil et L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF d’avoir condamné la Société SICAUD à payer à Monsieur et Madame X… la seule somme de 7.190 euros HT au titre de la conformité des accès extérieurs et de les avoir déboutés du surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Société Sicaud à payer aux époux X… la somme de 7.190,00 € HT au titre de la mise en conformité des accès extérieurs ; qu’en effet les désordres consistant en une non-conformité aux normes d’accès handicapés n’étaient pas apparents pour un profane, et il n’est pas allégué que les époux X… soient avertis des choses de l’immobilier ; que les dommages, qui leur ont été révélés après réception, rendent les immeubles impropres à leur destination en ce que destinés à la location, ils ne peuvent être donnés à bail à des personnes handicapées ;
ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu’en décidant que la Société SICAUD était tenue d’indemniser Monsieur et Madame X… au titre de la mise en conformité des accès extérieurs, dès lors que les désordres n’étaient pas apparents pour un profane et que Monsieur et Madame X… n’étaient pas avertis des choses de l’immobilier, considérant ainsi qu’aucune faute ne pouvait leur être reprochée dans la réalisation de ces travaux, et en confirmant le jugement de première instance, qui leur avait alloué la moitié seulement du coût de réfection des travaux, après avoir retenu un manquement de vigilance à leur encontre, la Cour d’appel a entaché sa décision d’une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l’article 455 du Code de procédure civile.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF d’avoir condamné la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE à payer à Monsieur et Madame X… la seule somme de 14.241,90 euros HT à titre de pénalités de retard et d’avoir débouté ces derniers de leur demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE à leur payer, au même titre, une indemnité de 49.110 euros par lot, arrêtée au 30 avril 2012, puis 1.473,30 euros par lot et par jour de retard pour la période postérieure ;
AUX MOTIFS QUE la réception tacite ayant été fixée au 16 décembre 2009 pour la Société Maisons Côte Atlantique, les pénalités de retard de 49,11 euros par jour sont dues pendant 145 jours à compter du 24 juillet 2009, date limite d’exécution des travaux ; que la société Maisons Côte Atlantique devra donc régler aux époux X… un montant de pénalités de retard de 14 241,90 euros ;
ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire , que la Cour d’appel ayant fixé le montant des pénalités de retard au regard de la date de réception tacite des travaux du 16 décembre 2009, qu’elle a retenue, la cassation du chef du dispositif de la décision fixant la réception tacite des travaux au 16 décembre 2009, devant intervenir sur le premier moyen de cassation, entraînera, par voie de conséquence, l’annulation du chef de la décision ayant fixé le montant des pénalités, en application de l’article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile.
HUITIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF d’avoir débouté Monsieur et Madame X… de leur tendant à voir condamner la Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à les indemniser de leur préjudice ;
AUX MOTIFS QU’il est fait grief à la Société BNP Paribas Personal Finance d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’avoir ainsi dirigé les époux X… vers un constructeur peu scrupuleux, entraînant pour les appelants une perte de chance de subir les conséquences d’un défaut de respect des dispositions en vigueur en matière de construction de maison individuelle ; que toutefois, ainsi que l’a relevé le Tribunal, la seule irrégularité retenue à la charge de la Société Maisons Côte Atlantique, relative à l’absence de chiffrage des travaux réservés de branchement sur les réseaux publics, ne saurait suffire à engager la responsabilité de la banque envers les maîtres de l’ouvrage ; qu’il s’agit en effet d’une faute mineure qui ne remet pas en cause, dans leur globalité, les engagements contractés envers le constructeur par les époux X…, auxquels elle n’a causé qu’un préjudice de principe au regard de l’économie d’ensemble de l’opération ; que de surcroît, la Société BNP Paribas Personal Finance n’était pas tenue d’un devoir de conseil sur l’opération immobilière elle-même, ne pouvant s’immiscer dans les affaires de ses cliente ; que tout au plus devait-elle s’assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce dernier comportait les énonciations de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui a été le cas ;
1°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le troisième ou le quatrième moyen de cassation, relatif à l’irrégularité des mentions du contrat de construction de maison individuelle, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef du dispositif de l’arrêt ayant rejeté les demandes de Monsieur et Madame X… dirigées contre la Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, aux motifs que celle-ci s’était assurée de la régularité des contrats de construction, comme elle en avait l’obligation, et ce en application de l’article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU’aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat de construction de maison individuelle comporte celles des énonciations légales qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis ; que le manquement du banquier à cette obligation constitue une faute engageant sa responsabilité, qu’en décidant néanmoins que la responsabilité de Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE n’était pas engagée à l’égard de Monsieur et Madame X…, après avoir pourtant constaté que les contrats de construction de maison individuelle pour lesquels elle avait accordé son financement ne comportaient pas le chiffrage des travaux réservés de branchement sur le réseau public, ce qui constitue une mention légale, au motif inopérant tiré de ce que la faute commise était mineure, la Cour d’appel a violé les articles L 321-10 du Code de la construction et de l’habitation et 1147 du Code civil. »