Construction sans permis de construire et responsabilité du notaire
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 novembre 2003), que suivant acte notarié dressé par M. X…, les époux Y… ont vendu à Mme Z… un terrain avec une maison d’habitation, l’immeuble étant, selon le plan d’occupation des sols révisé le 28 septembre 1997, classé en secteur NB ; que Mme Z… a assigné les vendeurs et le notaire en paiement de dommages-intérêts pour dol et manquement au devoir d’information, au motif qu’elle avait appris que le terrain était inconstructible et que le cabanon originaire avait été agrandi sans permis de construire par les époux Y… ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l’article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande contre le notaire, l’arrêt retient que Mme Z… ne peut prétendre avoir ignoré les mentions relatives à la constructibilité des terrains en fonction de leur superficie rappelées dans la note de renseignements d’urbanisme annexée à l’acte de vente ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’obligation d’information imposait au notaire de préciser à Mme Z… les conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble bâti sans permis de construire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, réunies :
Vu l’article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande contre le notaire, l’arrêt retient également que le préjudice invoqué par Mme Z…, consistant en une diminution du prix d’acquisition de la valeur de la construction, n’est pas justifié puisque la construction n’est pas inexistante et qu’il n’est pas établi que si l’information juridique sur les conséquences de l’acquisition d’un immeuble bâti sans permis de construire lui avait été fournie par le notaire elle aurait exigé la modification du prix alors qu’elle ne produit aucune estimation immobilière comparative ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas d’écarter l’existence d’un préjudice, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande Mme Z… à l’encontre de M. X…, l’arrêt rendu le 27 novembre 2003, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;
Condamne M. X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X…, le condamne à payer à Mme Z… la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille cinq. »
Démolition d’une construction sans permis
« Statuant sur le pourvoi formé par :
– La société X… et fils,
contre l’arrêt de la cour d’appel de BORDEAUX, chambre correctionnelle, en date du 13 septembre 2016, qui, pour infractions au code de l’urbanisme et au code de l’environnement, l’a condamnée à 10 000 euros d’amende, a ordonné la remise en état des lieux sous astreinte et a prononcé sur les intérêts civils ;
La COUR, statuant après débats en l’audience publique du 30 mai 201
7 où étaient présents dans la formation prévue à l’article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Guérin, président, M. Fossier, conseiller rapporteur, M. Pers, conseiller de la chambre ;
Greffier de chambre : Mme Hervé ;
Sur le rapport de M. le conseiller FOSSIER, les observations de la société civile professionnelle MEIER-BOURDEAU et LÉCUYER, avocat en la Cour, et les conclusions de M. le premier avocat général CORDIER ;
Vu le mémoire produit ;
Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 562-5 du code de l’environnement, L. 480-4, 480-5 du code de l’urbanisme, 591 et 592 du code de procédure pénale ;
» en ce que l’arrêt infirmatif attaqué a condamné la SCEA X… et fils à une amende de 10 000 euros, a ordonné l’affichage de la décision en mairie pour une durée de deux mois, a ordonné la mise en conformité de lieux dans un délai de trois mois sous astreinte et à verser une somme de 1 000 euros à l’association Fédération Sepanso Gironde à titre de dommages-intérêts ;
» alors que l’ordre de remise en état ne peut être prononcé qu’au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ; qu’aucune des mentions de l’arrêt ou du jugement confirmé sur la peine ne précise que les observations de l’administration compétente aient été recueillies par écrit ou par oral ; que l’arrêt, qui porte atteinte aux intérêts de la prévenue, est irrégulier en la forme ;
Vu l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme ;
Attendu que, selon ce texte, en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L480-4 du même code, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ;
Attendu qu’il résulte de l’arrêt attaqué, du jugement qu’il confirme et des pièces de procédure que le 12 mars 2007, le service des voies navigables a dressé un procès-verbal à l’encontre de M. Marcel X…, personnellement et comme dirigeant de la société agricole dont il est le gérant, en raison de travaux réalisés sans autorisation sur le domaine public fluvial ; qu’il a, notamment, été constaté la construction d’un mur en lieu et place de la digue, un stockage de plusieurs cuves de vin, avec des remblais et une aire bétonnée surélevée, un stockage de divers matériels et de plusieurs cuves de vin, un remblais en pierres calcaires concassées, et un amoncellement de piquets de bois, de terre et de divers produits, des travaux et des aménagements sur la digue, sous la forme d’un mur en parpaings ;
Attendu qu’après avoir déclaré le prévenu coupable d’avoir construit ou aménagé un terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels, et ce en contrevenant à un arrêté préfectoral établissant un plan de prévention des risques d’inondation, l’arrêt ordonne, sous astreinte, la remise en état des lieux ;
Mais attendu qu’aucune mention de l’arrêt ni du jugement n’établit que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites ;
Que la cassation est, dès lors, encourue de ce chef ;
Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur le second moyen :
CASSE et ANNULE, l’arrêt susvisé de la cour d’appel de Bordeaux, en date du 13 septembre 2016, mais en ses seules dispositions relatives à la remise en état, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;
Et pour qu’il soit à nouveau statué, conformément à la loi, dans la limite de la cassation ainsi prononcée,
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;
ORDONNE l’impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d’appel de Bordeaux et sa mention en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt-huit juin deux mille dix-sept ;
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre. »
Troubles anormaux de voisinage
« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2015), que, se plaignant d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d’Isola 2000, copropriétaire ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;
Par ces motifs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires Le Vermeil de ses demandes d’indemnisation, l’arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence. »
Nouveaux changements pour le crédit d’impôts sur les travaux
C’est d’importance pour les particuliers qui font réaliser des travaux de modernisation chez eux.
Il est toutefois vrai que la qualité de bon nombre de menuiseries posées par de grands groupes et vendues aux particuliers sont très très loin d’être à la hauteur des promesses, du point de vue du matériel d’une part, mais surtout du point de vue de la pose. Les économies d’énergies affichées (et vendues !) sont calculées sur la base d’une pose irréprochable, ce qui est souvent très loin d’être le cas : dormants mal calibrés ou mal posés, compribandes mal posées voir manquantes, raccords avec les existants souvent camouflés par un simple plat en PVC masquant les trous.
Et ce sans parler des menuiseries trop souples, dont les joints se trouvent grillés après simplement quelques étés et qui donc perdent à la même vitesse une bonne partie de leur pouvoir isolant.
Cette mesure aura t elle donc tous les effets négatifs que promet l’article ci-dessous ? Je ne sais pas. Mais elle vient je pense sanctionner les pratiques d’une partie de la profession. Et comme d’habitude, les bons paient pour les mauvais.
L’architecte est fautif, mais le maître d’ouvrage lésé a fait une erreur de formalisme
Encore une fois, l’architecte de par ses négligences et ses délais déraisonnables a fait perdre (beaucoup !) d’argent à son client, au point que cela se termine en contentieux. Et pourtant…
Conclusion finale : oui l’architecte est fautif et le maître d’ouvrage en a subit un préjudice. Oui, mais ce dernier n’a envoyé que de simples courriers, et non des mises en demeure en bon et dû forme. Faute de respect irréprochable de la procédure, l’architecte s’en sort sans dommage et le client est débouté.
Encore une jurisprudence qui défend donc les mauvais professionnels et qui donc cause de tort à l’ensemble de la profession.
Le bon côté, s’il y en a un, c’est de fournir un argument supplémentaire à la présence d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Formalisme de la réception tacite
Oui, le titre est contradictoire : si c’est tacite, il n’y a pas de formalisme.
Et pourtant… Pour tous les maîtres d’ouvrage qui ne respectent pas le formalisme de l’acte de construire et notamment qui ne font pas de réception en bon et dû forme, et bien oui quand il y a réception tacite l’un des multiples désavantages est qu’en plus n’importe qui ne peut pas s’en prévaloir.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 19 avril 2016), que M. et Mme Z…ont confié des travaux de maçonnerie à la société Yvon Boyer, assurée auprès du GAN ; que M. X…a réalisé le remblaiement autour et au-dessus du garage et de la cave ; qu’invoquant des désordres, M. et Mme Z…ont assigné la société Yvon Boyer et M. X…en réparation de leur préjudice ; que la société Yvon Boyer a appelé en garantie son assureur, le GAN, et M. Y…;
Attendu que la société Yvon Boyer fait grief à l’arrêt de dire que le GAN n’est pas tenu de la garantir des condamnations prononcées au profit de M. et Mme Z…, alors, selon le moyen, que la réception tacite d’un ouvrage résulte d’actes du maître de l’ouvrage témoignant de sa volonté non équivoque de recevoir cet ouvrage ; qu’en se fondant, pour écarter la réception tacite des travaux, sur la circonstance que l’entrepreneur n’avait pas contesté, au cours des opérations d’expertise, que les maîtres d’ouvrage n’habitaient pas dans l’immeuble atteint de malfaçons, sur l’existence d’un solde de facture restant dû par les maîtres de l’ouvrage, ainsi que sur des courriers de réclamations adressés en recommandé avec accusé de réception par ceux-ci les 29 mars 2004, 17 août 2004 et 30 novembre 2004 à l’entrepreneur, soit plus d’un an après l’achèvement des travaux, la cour d’appel, qui s’est prononcée par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de ne pas recevoir l’ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792-6 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, qu’il appartenait à la société Yvon Boyer, qui invoquait une réception tacite, de la démontrer et relevé que M. et Mme Z…habitaient l’orangerie, non affectée de désordres, et non le moulin, objet des désordres, et que la société Yvon Boyer ne pouvait se prévaloir du paiement des travaux puisqu’elle leur réclamait le solde de sa facturation, la cour d’appel, qui a pu en déduire qu’en l’absence de preuve de la volonté des maîtres de l’ouvrage d’accepter celui-ci, la réception tacite ne pouvait être retenue et que seule la responsabilité contractuelle de la société Yvon Boyer pouvait être recherchée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Yvon Boyer aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Yvon Boyer et la condamne à payer à la société GAN assurances la somme de 2 000 euros et à M. et Mme Z…la somme de 1 800 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Yvon Boyer
Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir dit que la société GAN Assurances n’est pas tenue de garantir la SARL Yvon Boyer des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux Z…sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Sur le fondement de la demande
Pour se prévaloir d’une réception tacite des travaux ouvrant droit à garantie décennale conformément aux dispositions des articles 1792 et suivants du code civil il appartient à la société Yvon Boyer de prouver que les maîtres de l’ouvrage ont manifesté une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage, mêmes avec réserves.
Elle se contente d’indiquer que M. et Mme Z…habitaient l’immeuble sans difficultés mais n’a pas contesté leurs dires selon lesquels ils habitaient l’orangerie, non affectée de désordres, et non le moulin objet des désordres, et ne peut contester leurs réclamations faites par lettres recommandées des 29 mars 2004, 17 août 2004 et 30 novembre 2004. Par ailleurs, elle ne peut se prévaloir du paiement des travaux puisqu’elle leur réclame une somme de 53 010, 78 euros pour solde de facturation. En l’absence de preuve de la volonté des maîtres de l’ouvrage d’accepter celui-ci, la réception tacite ne peut être retenue et c’est à raison que le premier juge a retenu le fondement contractuel sur lequel M. et Mme Z…recherchent sa responsabilité »,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE
« les époux Z…recherchent la responsabilité de la SARL Yvon Boyer pour les désordres relevés par l’expert judiciaire, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, en raison des manquements à ses obligations contractuelles »,
1) ALORS QUE la réception tacite d’un ouvrage résulte d’actes du maître de l’ouvrage témoignant de sa volonté non équivoque de recevoir cet ouvrage ; qu’en se fondant, pour écarter la réception tacite des travaux, sur la circonstance que l’entrepreneur n’avait pas contesté, au cours des opérations d’expertise, que les maîtres d’ouvrage n’habitaient pas dans l’immeuble atteint de malfaçons, sur l’existence d’un solde de facture restant dû par les maîtres de l’ouvrage, ainsi que sur des courriers de réclamations adressés en recommandé avec accusé de réception par ceux-ci les 29 mars 2004, 17 août 2004 et 30 novembre 2004 à l’entrepreneur, soit plus d’un an après l’achèvement des travaux, la cour d’appel, qui s’est prononcée par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de ne pas recevoir l’ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792-6 du code civil ;
ET ENCORE AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la société Yvon Boyer auprès du GAN excluent de la garantie, article 2, les » dommages subis par les ouvrages ou travaux exécutés par l’assuré « .
La société Yvon Boyer demande l’annulation de cette clause qui serait contraire à l’article L. 113-1 du code des assurances et viderait le contrat de sa substance et permettrait à l’assureur de ne pas prendre en charge les fautes commises par l’assuré dans l’exercice de sa profession.
Cependant, la clause litigieuse n’est pas contraire à cet article qui, énonçant que » les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police « , ne vise que les cas fortuits (tempête, ouragan, cyclones, grêle et neige) et les actes commis volontairement dans l’intention de causer un dommage.
Les dommages entraînant la responsabilité de la société Yvon Boyer étant relatifs à des ouvrages qu’elle a exécutés, la décision sera confirmée en ce qu’elle a dit le GAN non tenu à garantie »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Sur la demande de garantie du sinistre formée par la SARL Yvon Boyer à l’encontre de la SA GAN Assurances
La SARL Yvon Boyer sollicite la condamnation de la compagnie d’assurances GAN Assurances à la garantir de toutes les condamnations qui interviendraient à son encontre au profit des époux Z…en application de la police d’assurance souscrite par elle auprès de GAN Assurances ;
la société d’assurance conteste devoir sa garantie au motif que le contrat souscrit ne couvre pas les risques liés à la responsabilité civile professionnelle de l’assuré pour des désordres pour lesquels la responsabilité contractuelle de l’assurée est engagée ;
Il convient d’observer que les demandes des époux Z…à l’encontre de la SARL Yvon Boyer ayant été formées exclusivement sur le fondement de l’article 1147 du code civil, la question de la garantie de GAN Assurances ne peut être examinée qu’au regard de la couverture ou non des risques liés à la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de l’assuré ;
or, il résulte de l’examen des conditions générales du contrat, auxquelles renvoient les conditions particulières du contrat souscrit par la SARL Yvon Boyer, que la société d’assurance ne couvre pas, dans le cadre de la responsabilité civile de l’assurée encourue en cours d’exploitation ou d’exécution de travaux, les dommages subis par les ouvrages ou travaux exécutés par l’assuré ;
la société GAN Assurances apparaît en conséquence fondée à refuser sa garantie à la SARL Yvon Boyer ;
La SARL Yvon Boyer sera ainsi déboutée de sa demande »,
2) ALORS QUE pour être valables, les clauses d’exclusion de garantie insérées dans une police d’assurance doivent être formelles et limitées, cette exigence de portée générale s’imposant quelle que soit la cause d’exclusion de garantie invoquée ; qu’en écartant la demande de l’assuré en nullité de la clause d’exclusion litigieuse pour n’être ni formelle ni limitée, au motif erroné que l’article L. 113-1 du code des assurances ne viserait que les cas fortuits comme une tempête, un ouragan, des cyclones, la grêle ou la neige ainsi que les actes commis volontairement dans l’intention de causer le dommage, la cour d’appel a violé l’article L. 113-1 du code des assurances par refus d’application ;
3) ALORS, subsidiairement, QUE les clauses d’exclusion formelles et limitées insérées dans une police d’assurance sont valables à condition qu’elles ne vident pas le contrat de sa substance ; qu’en rejetant la demande de l’assuré en nullité de la clause excluant la garantie de l’assureur pour « les dommages subis par les ouvrages ou travaux exécutés par l’assuré, ainsi que ceux atteignant soit les fournitures, appareils et matériaux destinés à la réalisation des ouvrages ou travaux, soit le matériel ou l’outillage nécessaire à leur exécution, qu’ils appartiennent ou non à l’assuré », cependant qu’une telle clause, par sa généralité, vidait le contrat d’assurance de sa substance, la cour d’appel a violé l’article L. 113-1 du code des assurances ;
4) ALORS, subsidiairement, QUE les clauses d’exclusion formelles et limitées insérées dans une police d’assurance sont valables à condition qu’elles soient dénuées d’ambiguïté et permettent à l’assuré de connaître exactement le domaine de l’exclusion de garantie ; qu’en rejetant la demande de l’entrepreneur en nullité de la clause excluant la garantie de l’assureur pour « les dommages subis par les ouvrages ou travaux exécutés par l’assuré, ainsi que ceux atteignant soit les fournitures, appareils et matériaux destinés à la réalisation des ouvrages ou travaux, soit le matériel ou l’outillage nécessaire à leur exécution, qu’ils appartiennent ou non à l’assuré », cependant qu’une telle clause, insérée dans un paragraphe relatif à la responsabilité de l’assuré à l’égard des tiers, n’était pas exempte d’ambiguïté et ne mettait pas l’assuré en mesure de connaître l’étendue exacte de l’exclusion de garantie, la cour d’appel a violé l’article L. 113-1 du code des assurances. »
Changement de destination d’un lot et destination de l’immeuble
« Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 2016), que Mme X…, propriétaire d’un lot, initialement à usage de remise et transformé en logement, situé dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’autorisation d’installer une boîte à lettres dans les parties communes, que l’assemblée générale des copropriétaires lui avait refusée ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que Mme X…, qui n’est pas propriétaire d’un logement mais, selon le règlement de copropriété, d’une remise, n’est pas fondée à demander la pose d’une boîte à lettres dans les parties communes de l’immeuble, que les autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de 2002 et 2003 n’équivalent pas, ni expressément ni implicitement, à une autorisation de transformer le lot n° 27 à usage de logement et qu’il incombe à Mme X… de demander à l’assemblée générale le changement d’affectation ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher en quoi la transformation à usage d’habitation du lot n° 27 était contraire à la destination de l’immeubleou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 janvier 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 140 rue de Noisy-le-Sec à Bagnolet aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 140 rue de Noisy-le-Sec à Bagnolet et le condamne à payer à Mme X… la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme X….
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… de sa demande d’autorisation de pose d’une boîte à lettres dans les parties communes de l’immeuble du 140 rue de Noisy le Sec à Bagnolet ;
AUX MOTIFS QUE : « au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique que la copropriété n’a jamais autorisé le changement d’usage du lot n° 27, que l’autorisation donnée en son temps par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et 2003 de raccorder ledit lot à l’eau et à l’électricité ou de déplacer une porte latérale n’ont pas eu pour effet d’accorder implicitement ou non cette autorisation, que la transformation de la remise à usage d’habitation s’est faite irrégulièrement avec des atteintes aux parties communes (pose de baies vitrées) et que la pose d’une boite à lettres ne tend qu’à parfaire cette irrégularité ; que Mme Suzanne X… répond que le refus d’autorisation de travaux opposé par l’assemblée générale du 28 mars 2012 est constitutif d’un abus de majorité, que les travaux sollicités sont simples et ne portent atteinte ni à l’esthétique ni à l’harmonie de l’immeuble, que le rapport de l’architecte Z…atteste de l’habitabilité du lot n° 27 dont l’affectation à usage de logement ne porte pas davantage atteinte à la destination de l’immeuble qui est à usage d’habitation ; que les développements des parties sur l’abus de majorité qui affecterait la validité de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 sont sans objet puisque cette résolution n’est pas contestée ; quant à l’autorisation de travaux sollicitée, il apparaît que la pose d’une boite à lettres personnelle par un copropriétaire constitue l’adjonction d’un élément nouveau relevant de l’autorisation judiciaire de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que de ce fait, la demande est recevable ; Sur le fond, l’article R. 111-14-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, pour leur desserte postale, les bâtiments d’habitation doivent être pourvus de boîtes à lettres â raison d’une boîte à lettres par logement ; qu’or, n’étant pas propriétaire d’un logement, mais, selon le règlement de copropriété de l’immeuble, d’une remise, Mme Suzanne X… n’est pas fondée à demander la pose d’une boite à lettres dans les parties communes de l’immeuble ; qu’à cet égard, elle ne saurait se prévaloir des autorisations de raccordement aux réseaux octroyées par les assemblées générales de copropriétaires de 2002 et de 2003 alors que ces autorisations n’équivalaient ni expressément ni implicitement à autoriser la transformation du lot n° 27 à usage de logement et qu’il lui incombe de demander à l’assemblée générale ce changement d’affectation, quitte à contester un éventuel refus pour abus de majorité, la Cour n’ayant pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l’examen de la conformité de ce changement d’affectation à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l’agencement de local dont s’agit, dépourvu de compteurs de fluides individuels et assorti d’un nombre minimal de tantièmes de copropriété, en tant que « remise » ; que le jugement dont appel étant infirmé, la Cour déboutera Mme Suzanne X… de sa demande d’autorisation de pose d’une boîte à lettres dans les parties communes de l’immeuble »
ALORS QUE 1°) l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en aurait proposée ; qu’en l’espèce, l’objet du litige portant sur l’autorisation de travaux pour la pose d’une boîte aux lettres personnelle pour Madame X…, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, il appartenait aux juges du fond de trancher la question juridique s’inférant de ces données du litige portant sur la nature des locaux propriété de l’exposante, soit le possible changement d’affectation du lot n° 27 en « local d’habitation » sans s’arrêter à l’énoncé du règlement de copropriété le décrivant en tant que « remise » ; qu’en disant en sens contraire, s’agissant de la question de la transformation du lot n° 27 à usage de logement que « la Cour n'(a) pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l’examen de la conformité de ce changement d’affectation à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l’agencement de local dont s’agit (…) », la Cour d’appel a violé les articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) un copropriétaire peut changer la destination des parties privatives de son lot à condition que la nouvelle affectation ne soit pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu’en l’espèce Madame X… a fait valoir que le changement d’affectation du lot n° 27 lui appartenant en local d’habitation était conforme à la destination de l’immeuble et ne portait pas préjudice aux droits des copropriétaires, conformément au rapport de Monsieur Z…, architecte Dplg, qui, missionné par la copropriété, avait rendu un rapport extrêmement favorable la concernant ; qu’en se contentant de dire, s’agissant de la question de la transformation du lot n° 27 à usage de logement que « la Cour n'(a) pas, dans les limites de sa saisine, à trancher ce point qui nécessite l’examen de la conformité de ce changement d’affectation à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires eu égard à la configuration et à l’agencement de local dont s’agit (…) », la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Contrainte au respect des règles d’urbanisme
Voici une réponse parlementaire rappelant les moyens pour une Mairie de faire respecter les règles d’urbanisme.
La question :
M. Frédéric Roig interroge Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur les moyens des élus pour appliquer les règles d’urbanisme. En effet, les PLU ne sont parfois pas respectés, en raison du refus d’obtempérer de la part de certains administrés et cela peut avoir de lourdes conséquences sur le paysage. Ainsi, notamment au sein de zones pavillonnaires, parfois anciennes, il n’est pas rare de constater des murs d’enceinte, notamment en parpaings, qui demeurent à l’état brut, alors même que le PLU et son règlement obligent de les enduire. Les rappels des règles d’urbanisme par le maire ne suffisent pas toujours et cette situation peut mener à une dégradation du paysage, ce qui est particulièrement dommage pour des communes rurales ou périurbaines qui connaissent une fréquentation touristique. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui préciser les moyens ou les pouvoirs dont dispose le maire pour obliger les administrés à se conformer aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne l’aspect extérieur des constructions ayant un impact sur le paysage.
La réponse :
Le code de l’urbanisme prévoit des dispositifs permettant à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme (le maire ou le préfet), d’agir en cas de réalisation de travaux contraires aux règles d’urbanisme ou à l’autorisation accordée voire de relever des infractions. Ces moyens peuvent emprunter cumulativement : – la voie administrative ; – la voie pénale ; – la voie civile. Dans le cas d’une construction non-conforme, l’autorité compétente peut exercer un contrôle administratif, pendant l’exécution des travaux ou à leur achèvement, en exerçant le droit de visite prévu par l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme. À l’achèvement, total ou partiel, des travaux, le bénéficiaire de l’autorisation doit déposer auprès de la mairie, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Sur la base de cette déclaration, l’autorité compétente peut effectuer un récolement c’est à dire un contrôle portant sur la conformité des travaux aux règles d’urbanisme (art. L. 462 2 du Code de l’urbanisme), dans le respect de la procédure contradictoire. À compter de la réception en mairie de la DAACT, l’autorité dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux ; le délai est porté à cinq mois lorsque le récolement des travaux est rendu obligatoire (art. R. 462-6 du Code de l’urbanisme). En cas de non-conformité, une mise en demeure est adressée au maître d’ouvrage afin de lui enjoindre de déposer un dossier modificatif ou, à défaut, de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation en question (art. R. 462-9 alinéa 1 du code de l’urbanisme). Le non-respect de la mise en demeure amène l’autorité compétente à dresser un procès-verbal d’infraction afin de constater l’existence d’une construction en infraction à l’autorisation délivrée et au document d’urbanisme en vigueur.
Pompe à chaleur et garantie décennale
« Vu l’article 1792 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 21 avril 2016), que M. X…a confié la fourniture et la pose d’une pompe à chaleur air-eau à la société Inno 59, assurée auprès de la société AXA ; que cette installation a été financée par un prêt consenti par la société Domofinance ; qu’invoquant des dysfonctionnements, M. X… a assigné le liquidateur judiciaire de la société Inno 59, la société AXA et la société Domofinance ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que les éléments d’équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas de la pompe à chaleur considérée par rapport à l’ouvrage constitué par la construction de la maison de M. X… ;
Qu’en statuant ainsi, alors que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 avril 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai autrement composée ;
Condamne la société AXA France IARD aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société AXA France IARD et la condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X…
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. X… de ses demandes ;
AU MOTIF QUE l’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit (et ce pendant dix ans précise l’article 17924-1), envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ; qu’aux termes de l’article 1792-2, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; qu’un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ; que les éléments d’équipement bénéficiant de la garantie décennale en vertu de l’article 1792-2 sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas de la pompe à chaleur considérée par rapport à l’ouvrage constitué par la construction de la maison de M. X… ; qu’il est toutefois constant que l’adjonction d’un élément d’équipement à un ouvrage existant peut être considérée comme un ouvrage en soi et bénéficier de la garantie décennale prévue par l’article 1792 si elle a nécessité d’importants travaux d’adaptation à l’ouvrage, faisant appel à des techniques de constructions et non de pose ; qu’en l’espèce, M. Y…, expert judiciaire désigné dans un premier temps pour rechercher les causes des dysfonctionnements de l’appareil, expose, à la faveur d’une mission complémentaire que lui a confiée le tribunal, que l’installation litigieuse comporte une unité intérieure et une unité extérieure et précise ceci : » L’unité extérieure est posée à trente centimètres de la clôture dans le jardin. La longueur entre récupérateur et machine est de plus de vingt mètres dont une partie passe en cave puis en buanderie. L’ouvrage n’est pas intégré au bâtiment. Des percements ont été effectués pour laisser passer les canalisations entre unité extérieure et unité intérieure (cloison entre couloir et cave, mur entre cave et buanderie et mur extérieur de la buanderie vers le jardin). Ces percements sont limités en nombre et en dimensions au strict nécessaire. Ces murs et cloisons ne présentent pas de dégradations consécutives à ces percements. Le gros-oeuvre n’a pas été altéré par ces percements. » ; que l’on ne saurait considérer que l’installation de cette machine a nécessité d’importants travaux d’adaptation à l’immeuble faisant appel à des techniques de construction, permettant de la considérer comme un ouvrage en soi ; que cette appréciation est d’ailleurs confirmée par le fait que M. X… lui-même ne demande que la somme, relativement modeste, de 693 euros » au titre du démontage de la chaudière et de la pompe à chaleur et de la remise en état des tuyauteries et des trous de passage » ; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement et de débouter M. X… de ses demandes ;
1) ALORS QUE les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, relèvent de la responsabilité décennale, chaque fois qu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ; qu’en l’espèce, M. X… faisait qu’il avait dû quitter son logement rendu inhabitable (concl. p, 3 § 4) et produisait à ce titre un rapport d’expertise précisant que « les lieux n’étaient plus habitables sans chauffage ni eau chaude, de surcroît avec des enfants » (rapport p. 15, § 6) ; qu’en se bornant à affirmer, pour débouter M. X… de ses demandes, que les éléments d’équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l’ouvrage, sans rechercher si les désordres affectant le chauffage installé par la société INNO 59 ne rendaient pas l’ouvrage en son ensemble impropre à sa destination, la cour d’appel a violé les articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
2) ALORS QUE les éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant bénéficient de la garantie décennale lorsqu’ils sont assimilables à un ouvrage ; que tel est le cas de l’élément d’équipement qui a nécessité d’important travaux d’adaptation à l’ouvrage ; qu’en affirmant, pour débouter M. X… de ses demandes, que la pompe à chaleur installée par la société INNO 59 ne constituait pas en soi un ouvrage bénéficiant de la garantie décennale, quand il ressortait de ses propres constatations que l’installation de cette pompe à chaleur avait nécessité le percement de trois murs dont celui extérieur de l’habitation, la cour d’appel a violé les articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
3) ALORS QUE les éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant bénéficient de la garantie décennale lorsqu’ils sont assimilables à un ouvrage ; que le critère de l’amplitude des travaux permettant de caractériser l’ouvrage doit être mesurée au plan technique et non au plan financier en terme de coût des travaux ; qu’en se fondant, pour affirmer que la pompe à chaleur installée par la société INNO 59 ne constituait pas en soi un ouvrage bénéficiant de la garantie décennale, sur la circonstance en réalité inopérante que la somme demandée par M. X… au titre du démontage de la chaudière et de la pompe à chaleur et de la remise en état des tuyauteries et des trous de passage est relativement modeste, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1792 et 1792-2 du code civil. »
Le Maire ne peut imposer l’accès à une parcelle comme il le veut
Dans cette question au ministre, il est demandé si le Maire peut imposer comme il le souhaite que l’accès à la parcelle se fasse par un endroit précis plutôt qu’un autre.
La conclusion : non, il ne le peut que si l’endroit en question est déterminé par les règles du PLU ou par des motifs de sécurité.
La question :
Mme Marie-Jo Zimmermann demande à Mme la ministre du logement et de l’habitat durable si dans le cadre de l’instruction puis de la délivrance d’un permis de construire, le maire peut exiger que l’accès du pétitionnaire vers la voie publique s’effectue en un endroit déterminé de la parcelle à bâtir.
La réponse :
Dans le cas où la demande concerne un projet situé sur le territoire d’une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu, l’article R. 151-47 du code de l’urbanisme précise « Afin de répondre aux besoins en matière de mobilité, de sécurité et de salubrité, le règlement peut fixer : 1° Les conditions de desserte des terrains mentionnés à l’article L. 151-39 par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public ; ».
Le contrôle réalisé lors de l’instruction d’une demande de permis de construireconsistera donc à vérifier que les accès prévus pour le projet respectent bien le règlement du PLU. L’article R. 111-5 du même code, applicable sur le territoire des communes non dotées d’un PLU ou document d’urbanisme en tenant lieu, indique que « le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. » Cette disposition a un objet limité à la sécurité. En conséquence, le maire ne peut donc pas imposer au pétitionnaire un accès à un endroit déterminé de la parcelle à bâtir, sauf pour des raisons de sécurité ou de conformité au règlement du PLU.