Aedificem recrute un chef de projet
Aedificem recrute un chef de projet dans le cadre d'un développement soutenu offrant de nombreuses et belles perspectives.
Idéalement expérimenté de quelques années en maîtrise d'ouvrage / maîtrise d'oeuvre / assistance à maîtrise d'ouvrage / entreprises de construction, vous serez l'interlocuteur privilégié de clients variés dans le cadre de contrats d'assistance à maîtrise d'ouvrage et/ou de programmation architecturale ou de programmation urbaine, ou de conduite d'opération.
La pluridisciplinarité et la volonté d'apprendre sont bien plus importantes que les diplômes. Idéalement, une formation technique sera recherchée et un tempérament commercial apprécié. Un bon niveau au billard est un +.
Un solide sens de l'éthique est indispensable.
Il s'agit d'un poste évolutif, les missions pouvant évoluer avec la société et au gré des opportunités, qu'elles soient internes ou externes. L'équipe est constituée de profils aux compétences variées, au sein duquel le futur chef de projet devra s'intégrer.
Rémunération en fonction du profil, y compris véhicule de fonction + tickets restaurants + mutuelle + CESU + primes.
Poste basé à Champigny à côté de Reims avec l'ensemble du matériel permettant le travail nomade et le télétravail. Déplacements à prévoir sur le Grand Est, les Hauts de France et l'Ile de France.
Pour candidater : contact@aedificem.fr
Le devoir de conseil du maître d'oeuvre réaffirmé
Le Conseil d'Etat vient de rappeler (décision du 10 décembre 2020) le devoir de conseil du maître d'oeuvre, dont la responsabilité peut être engagée s'il omet d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur des désordres raisonnablement visibles par un homme de l'art. Ici , il s'agit d'une nouvelle réglementation acoustique parue pendant l'opération et qui aurait du avoir un impact sur les dispositions constructives. Dès lors, sa responsabilité est engagée.
Plus de détail sur le site de La Gazette des Communes : https://www.lagazettedescommunes.com/713558/marches-publics-le-devoir-de-conseil-du-maitre-doeuvre-reaffirme-par-le-juge/
Faut il toujours demander un permis de construire modificatif en cas de non conformité ?
La réponse est bien sûr que oui… mais encore faut-il que la non-conformité soit suffisamment importante. En un mot, comme c’est le cas dans cette jurisprudence, un voisin qui demande la démolition d’une extension doit démontrer un préjudice et que la non conformité doit être suffisamment importante. Ici, une différence de 8 mm entre un plan et la réalisation a été jugée minime et donc la demande a été rejetée.« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 15 décembre 2014), que M. et Mme X… ont assigné M. et Mme Y…, propriétaires du fonds voisin ayant réalisé des travaux d’extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen par un chaînage dont ils soutenaient qu’ils n’étaient pas conformes au permis de construire, qu’ils empiétaient sur leur fonds et qu’un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen, en démolition de ces ouvrages ;
Sur le deuxième moyen :Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à retirer l’ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au dessus du mur mitoyen, alors, selon le moyen :1°/ que tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X… soutenaient dans leurs conclusions que l’emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l’extension édifiée par les époux Y… les privait de leur droit d’exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu’en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 658 du code civil ;2°/ que tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y… en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers les consorts X… ; qu’en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X… n’étaient pas privé de leur droit d’exhaussement, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X… acquerraient la mitoyenneté de l’exhaussement réalisé par les époux Y…, à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l’article 658 du code civil ;
3°/ que si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu’ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu’en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l’aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y… et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;
4°/ que la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu’en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu’à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s’exerce sur l’ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l’aplomb de leur fonds, la cour d’appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que la construction de M. et Mme Y… était autoportante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d’exhaussement ouvert par l’article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n’entraient pas dans les prévisions de l’article 658 du même code, la cour d’appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds de M. et Mme X…, en a exactement déduit qu’il y avait lieu d’en ordonner le retrait jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de mise en conformité de la construction avec le permis de construire ;
Mais attendu qu’ayant retenu que M. et Mme X… ne rapportaient pas la preuve d’une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins et que la différence de 8 mm existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective était trop minime pour constituer une non-conformité de celle-ci par rapport à celui-là, la cour d’appel a pu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation et abstraction faite d’un motif surabondant, rejeter la demande de M. et Mme X… de mise en conformité de l’extension réalisée par M. et Mme Y… ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X… et les condamne à payer à M. et Mme Y… la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR autorisé M. et Mme François et Rose X… à acquérir les exhaussements réalisés en 1964 et en 2007 sur le mur mitoyen reliant leur maison d’habitation à celle de M. et Mme Yves Y… ; et d’AVOIR dit que cette cession se fera d’un commun accord entre les parties et à défaut par voie judiciaire ;
AUX MOTIFS QU’en application de l’article 658 du code civil, le mur exhaussé en 1964 sur le mur mitoyen, est un mur privatif appartenant aujourd’hui à M. et Mme Yves Y… ; le nouvel exhaussement réalisé en 2007, appartient également à M. et Mme Yves Y… ; qu’en application de l’article 660 du code civil, le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté (…) ; que la dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée ; qu’en l’occurrence, M. et Mme François et Rose X… demandent à acquérir la mitoyenneté de l’exhaussement ; qu’il convient de faire droit à leur demande ; que le coût de cet acquisition ne peut être chiffré en l’état, en l’absence d’information ; qu’il appartiendra à M. et Mme Yves Y… de faire connaître le coût de l’exhaussement à M. et Mme François et Rose X… sans qu’il y ait lieu de prononcer une injonction ; qu’à défaut, il appartiendra à M. et Mme François et Rose X… de solliciter une expertise judiciaire aux fins de faire évaluer ce coût ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera complété en ce sens ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier l’objet du litige tel qu’il résulte des conclusions des parties ; qu’en autorisant les époux X… à acquérir « les exhaussements réalisés en 1964 et en 2007 sur le mur mitoyen » quand ils ne demandaient à acquérir la mitoyenneté que « du chaînage réalisé sur le mur séparatif », c’est-à-dire de l’exhaussement réalisé en 2007, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. et Mme X… de leur demande tendant à retirer l’ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au-dessus du mur mitoyen reliant les deux habitations ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. Philippe Z… (page 14 et page 18) que celui-ci a répondu très précisément au dire de M. et Mme François et Rose X… sur ce sujet, après calcul de la quantité d’eau évacuable au regard de la surface des toitures ; qu’il en résulte que le dispositif de collecte des eaux pluviales mis en oeuvre par M. et Mme Yves Y… est suffisant pour permettre de collecter les eaux de leur couverture ; qu’il se déduit de cette réponse que les eaux ne s’évacueront pas sur la propriété de M. et Mme François et Rose X… qui par ailleurs, n’en rapportent pas la preuve ; que, sur les empiétements, il ressort du rapport d’expertise de M. Z… et du pré-rapport de M. A…que le bris de toiture de la construction de M. et Mme Yves Y… constituée d’un chéneau et d’un habillage en zinc, dépasse de deux centimètres ; que M. Z… propose une solution réparatoire, que le premier juge a repris à bon droit dans le dispositif du jugement ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, se fondant sur l’article 662 du Code civil, M. et Mme X… prétendent que l’extension réalisée par M. et Mme Y… et prenant appui sur le mur mitoyen, sans avoir requis leur consentement, leur est nuisible et contraire à leurs droits et les prive notamment du droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 658 du code civil ; que l’expert judiciaire, sans être contesté dans ses conclusions par M. et Mme X… qui ne formulent à cet égard que de très brèves observations sans aucune conséquence juridique, a vérifié in situ et sur les photographies prises par l’architecte pendant la construction, que l’extension litigieuse ne prenait pas appui sur la propriété de M. et Mme X…, étant réalisée en structure métallique autoportante et désolidarisée du mur séparatif, constaté que l’emprise sur la mitoyenneté est le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm, sur une longueur de 1, 50 m et considéré que la partie de chéneau peut aisément prendre appui sur le mur séparatif puisqu’aucun poids en charge statique n’est concentrée sur ce mur séparatif ; que M. et Mme X… n’indiquent nullement en quoi cette prétendue atteinte portée aux règles sur la mitoyenneté leur est « indéniablement nuisible » ; que, contrairement à leurs affirmations, M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant ; qu’en conséquence, M. et Mme X… seront déboutés de leur demande tendant à faire retirer les ouvrages litigieux du mur mitoyen ; que M. et Mme X… sollicitent encore le retrait du dispositif de collecte des eaux pluviales qui ne répondrait pas aux exigences de l’article 681 du code civil ; que la question était posée à l’expert judiciaire de « dire si le dispositif mis en place pour recueillir et évacuer les eaux pluviales s’écoulant du bâtiment édifié par M. et Mme Y… est suffisant pour éviter qu’elles ne s’écoulent sur le fonds appartenant à M. et Mme X… et dans la négative préciser les mesures qui s’avéreraient nécessaires pour y remédier est en chiffre le coût » ; que l’expert répond en affirmant que le dispositif de collecte des eaux pluviales mis en oeuvre par M. et Mme Y… est suffisant pour permettre de collecter les eaux pluviales en provenance de leur couverture ; qu’à la suite d’un dire du conseil de M. et Mme X…, il a précisé que sa réponse était fondée sur un diamètre de descente cohérent par référence au DTU 60. 11 (DTU P40 – 202) : règles de calcul des installations de plomberie sanitaire et des installations d’évacuation des eaux pluviales, selon lesquelles une descente de diamètre 100 mm prend en charge une surface de toiture de 100 m ² et une descente de 80 mm prend en charge 80 m ², de sorte que le rampant de couverture mesurant moins de 50 m ², il n’y a aucun souci de collecte des eaux pluviales ; que M. et Mme X… maintiennent leur point de vue en critiquant ces conclusions, sans toutefois apporter le moindre élément de nature à les remettre en cause ; qu’en conséquence, M. et Mme X… seront déboutés de leur demande tendant au retrait du dispositif de collecte et d’évacuation des eaux pluviales ; que l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ², que M. et Mme Y… ont réalisé un chaînage sur cette tête de mur qu’il ont habillée par un ouvrage en zinc, sans pour autant en demander l’autorisation à M. et Mme X… ; que toutefois le chaînage, comme l’habillage en zinc constituent une très bonne mesure et que ces deux prestations, réalisées sous le contrôle du maître d’oeuvre, sont en parfaite adéquation avec les règles de l’art et les normes en vigueur concernant ce type d’ouvrage ; que la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété ; que M. et Mme X… demandent également qu’il soit mis un terme aux empiétements par le retrait et la démolition des ouvrages en zinc ; que l’expert judiciaire a relevé que la bande de zinc protégeant la tête du mur séparatif a un débord de 30 mm, que l’extension est réalisée en partie en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers la propriété de M. et Mme X… et que le surplomb de débord sur la limite de propriété du côté de M. et Mme X… et de 20 mm ou 2 centimètres ; que le bris de toiture de M. et Mme Y… dépasse la limite séparatiste de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante, soit une emprise de 15 cm ; que la mise en oeuvre du chaînage correspondrait-elle à un exhaussement autorisé par l’article 658 du code civil et les ouvrages en zinc venant en bord de toiture et sur le dessus du mur mitoyen auraient-ils vocation à protéger le mur des infiltrations d’eau, qu’ils ne peuvent en aucun cas, quelle que soit l’importance relativement minime de l’empiétement et malgré leur utilité, dépasser du côté du fonds voisin la limite du mur mitoyen initial ; que dès lors que, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, les ouvrages zinc venant en bord de toiture et sur le dessus du mur mitoyen sont, sur une longueur de 1, 50 m, plus larges de 20 mm que le mur mitoyen, ils réalisent un empiétement, alors qu’en application de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique ; qu’en conséquence, l’empiétement réalisé sur le fonds de M. et Mme X…, sans leur accord, consacre une appropriation que ces derniers ne peuvent être tenus d’accepter ; qu’il convient donc d’ordonner sous astreinte la démolition de cette partie d’ouvrage ;
1) ALORS QUE tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X… soutenaient dans leurs conclusions que l’emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l’extension édifiée par les époux Y… les privait de leur droit d’exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu’en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X… ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d’exhaussement qui leur est reconnu par l’article 660 du code civil leur permettant d’en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n’allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 658 du code civil ;
2) ALORS QUE tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y… en débord de la mitoyenneté par rapport à l’axe de celle-ci vers les consorts X… ; qu’en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X… n’étaient pas privé de leur droit d’exhaussement, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X… acquerraient la mitoyenneté de l’exhaussement réalisé par les époux Y…, à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l’article 658 du code civil ;
3) ALORS QUE si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l’emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu’ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu’en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l’aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y… et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;
4) ALORS QUE la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu’en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu’à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s’exerce sur l’ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l’aplomb de leur fonds, la cour d’appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil.
TROISIÈME ET DERNIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. et Mme X… de leur demande de mise en conformité de l’extension de M. et Mme Y… avec le permis de construire délivré le 9 mars 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le non-respect du permis de construire, M. et Mme François et Rose X… font valoir que le non-respect du permis de construire par M. et Mme Yves Y…, constitue un trouble anormal de voisinage qui leur cause un préjudice ; qu’en premier lieu, il ressort des pièces communiquées par M. et Mme Yves Y…, que l’attestation d’achèvement des travaux et de conformité au permis de construire, établie par leur maître d’oeuvre, la Sarl Julien et Coesnon a été reçue à la mairie de Chécy le 16 juillet 2008 ; qu’il n’est pas justifié d’opposition de la part de la commune de Chécy ; que, dès lors, l’ouvrage doit être présumé conforme au permis de construire qui, faut-il le rappeler, a été instruit avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ; qu’en second lieu, s’agissant du trouble anormal de voisinage, M. et Mme François et Rose X… font valoir que cette nouvelle construction attenante à la leur, dévalorise leur bien immobilier et préjudicie au cachet de leur maison ; que les documents produits à l’appui de leur moyen, ne suffisent pas à établir leur préjudice ; qu’en conséquence, leur demande sera rejetée de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. et Mme X… demandent la mise en conformité de l’extension litigieuse avec le permis de construire délivré le 9 mars 2007 ; que l’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés chez M. et Mme Y… correspondent au permis de construire modificatif du 17 janvier 2007 délivré par la commune de Checy le 9 mars 2007 ; qu’une différence apparaît par rapport au plan présenté en ce que la pente de droite de la couverture dans la cour de M. et Mme Y… est moins longue que sur le plan projet, mais que la pente existante correspond au plan modificatif du 17 janvier 2007 ; que cette différence ne change pas la surface habitable, cette adaptation ayant été réalisée afin de changer l’esthétique du pignon arrière et qu’après mesures, la différence est de 8 mm, ce qui est inférieur au centimètre, ce dont il résulte qu’il n’y a pas non-conformité sur la section de cet immeuble ; que M. et Mme X… qui critiquent le rapport d’expertise judiciaire, sans, au-delà de leurs simples affirmations, apporter aucun élément pour le remettre en cause, ni justifier, par la moindre pièce, leur prétendu préjudice en ce que « l’ouvrage tel que construit est clairement attentatoire et nuisible à leurs droits et lèse leurs intérêts en défigurant totalement leur habitation dont la valeur vénale s’en trouve considérablement altérée », seront déboutés de ce chef de demande ;
1) ALORS QUE le juge a interdiction de dénaturer les documents de la cause ; que dans son rapport, l’expert judiciaire s’était borné à relever que « la pente de droite de la couverture dans la cour des consorts Y… est moins longue que sur le plan projet, toutefois la pente existante correspond aux plans modificatifs du 17 janvier 2007 » (rapport, Ph. Z…, p. 15) ; qu’en affirmant, par motifs adoptés, que « l’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés chez M. et Mme Y… correspondent au permis de construire modificatif du 17 janvier 2007 délivré par la commune de Checy le 9 mars 2007 », la cour d’appel a dénaturé le rapport d’expertise judiciaire et violé l’article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE si le permis de construire régit les rapports du constructeur envers l’administration, qui ne délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la violation de ses dispositions revêt le caractère d’une faute, non seulement à l’égard de l’administration, mais également envers les voisins ; que la délivrance d’un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement délictuel ; qu’en se bornant, en l’espèce, à relever qu’une attestation d’achèvement des travaux et de conformité au permis de construire établie par le maître d’oeuvre était restée sans opposition de la commune, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés étaient effectivement conformes au permis délivré aux époux Y…, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;
3) ALORS QUE le non-respect des dispositions du permis de construire constitue une faute qui engage la responsabilité du propriétaire à l’égard de ses voisins ; qu’en rappelant que le permis de construire a été « instruit avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France », la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;
4) ALORS QUE le non-respect des dispositions du permis de construire constitue une faute qui engage la responsabilité du propriétaire à l’égard de ses voisins ; que cette action en responsabilité, fondée sur la faute, est distincte de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage ; qu’en se bornant à relever l’absence d’un trouble anormal quand un simple préjudice suffisait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil. »
Histoire des ESH
L’histoire des ESH a été mise en bande dessinée pour leurs 90 ans. Un document à la fois assez synthétique, bien fait et ludique.
Travaux : castor et vices cachés
C’est assez logique, mais quand on fait des travaux soi-même, il est impossible de se prévaloir de la clause de non application des vices cachés. C’est ce que confirme à nouveau la jurisprudence.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 27 avril 2015), que M. et Mme Y… ont vendu une maison d’habitation à M. Z… et Mme A… ; que ceux-ci ont découvert, après la vente, des fissurations sur les façades, murs de refend, cloisons, doublages et plafonds du bâtiment composé d’un ancien hangar agricole et d’une habitation existante ; qu’après expertise, les acquéreurs ont assigné, d’une part, M. et Mme Y… en indemnisation, sur le fondement des vices cachés et, subsidiairement, sur celui de la garantie décennale, d’autre part, la société Générali, en garantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de M. Y… :
Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à M. Z… et à Mme A… certaines sommes au titre de la reprise des désordres matériels, des dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), du préjudice de jouissance et de préjudices subjectifs divers, alors, selon le moyen, que le vendeur d’un immeuble dans lequel celui-ci a réalisé en amateur des travaux de construction, ne saurait être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l’immeuble vendu ; qu’en retenant, pour accueillir l’action indemnitaire de M. Z… et Mme A… fondée sur l’article 1645 du code civil, que M. Y…, vendeur, avait, « en tant qu’auto-entrepreneur des travaux d’aménagement du hangar », connaissance de leurs défauts et ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente, la cour d’appel a violé l’article 1643 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que M. Y… était auto-entrepreneur des travaux d’aménagement du hangar, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche de ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident de M. Z… et de Mme A…, ci-après annexé :
Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, pris en ses quatre premières branches, du pourvoi incident de M. Y… :
Vu l’article 1645 du code civil ;
Attendu que, pour condamner M. Y… à payer certaines sommes au titre des préjudices immatériels, de jouissance et subjectifs, l’arrêt retient que ces postes de préjudices ont été exactement appréciés par le tribunal ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres relatifs à une seule partie du bâtiment avaient provoqué les mêmes préjudices, la cour d’appel, qui a confirmé le jugement ayant, contrairement à elle, condamné M. Y… à réparer des dommages affectant l’ensemble du bâtiment, n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Générali et sur le premier moyen du pourvoi incident de M. Z… et Mme A…, réunis :
Vu l’article L. 125-1 du code des assurances, ensemble l’article 1641 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Générali à payer, au titre de la garantie catastrophes naturelles, une certaine somme à M. Z… et Mme A… et limiter la condamnation de M. Y… au paiement du coût des travaux de reprise des désordres matériels affectant le garage, l’arrêt retient que l’action est ouverte sur le fondement de l’article L. 125-1 du code des assurances qui limite la garantie des effets des catastrophes naturelles aux seuls dommages matériels directs et que l’expert impute aux épisodes de sécheresse, déclarée catastrophe naturelle de 2011 et 2012, les désordres affectant la partie de l’habitation existante ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette partie du bâtiment n’était pas affectée de désordres de construction antérieurs à la sécheresse et sans vérifier si la catastrophe naturelle était la cause déterminante des désordres, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
DIT n’y avoir lieu à prononcer la mise hors de cause de la société Générali IARD ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite à la somme de 91 727 euros la condamnation de M. Y… au profit des consorts Z…- A…, condamne la société Générali à payer aux consorts Z…- A… la somme de 86 538 euros, pour la reprise des désordres matériels, confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. Y… à payer à M. Z… et à Mme A… les sommes de 8 000 euros pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), de 500 euros par mois depuis le mois de janvier 2012 et jusqu’à réalisation des travaux d’embellissement au titre du préjudice de jouissance, de 5 000 euros en réparation des préjudices subjectifs divers, l’arrêt rendu le 27 avril 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt neuf juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Générali IARD
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société Generali à payer aux consorts Z…/ A… la somme de 86. 538 € outre la TVA applicable à la date des travaux, pour la reprise des désordres matériels, à indexer sur l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport d’expertise ;
AUX MOTIFS QUE, sur la garantie de l’assureur Generali, l’action est ouverte sur le fondement de l’article L 125-1 du code des assurances qui limite la garantie des effets des catastrophes naturelles aux seuls dommages matériels directs ; qu’en l’espèce, l’expert impute aux épisodes de sécheresse déclarée catastrophe naturelle de 2011 et 2012 les désordres affectant la partie de l’habitation existante dont il chiffre la réparation à 86. 538 euros ; que la compagnie Generali est donc tenue de garantir les effets de la sécheresse à hauteur de ce montant des dommages ;
1) ALORS QUE ne sont considérés comme les effets de catastrophes naturelles que les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ; qu’en se bornant à relever, pour retenir la garantie de la société Generali au titre de la catastrophe naturelle, que « l’expert impute aux épisodes de sécheresse déclarée catastrophe naturelle de 2011 et 2012 les désordres affectant la partie de l’habitation existante dont il chiffre la réparation à 86. 538 € », sans avoir vérifié si les épisodes de sécheresse de 2011 et 2012 étaient la cause déterminante des désordres, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 125-1 du code des assurances ;
2) ALORS QUE ne sont considérés comme les effets de catastrophes naturelles que les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ; qu’en l’espèce, la société Generali observait que l’expert judiciaire avait imputé les désordres à l’hétérogénéité des fondations et au manque de rigidité de la structure, ainsi qu’à un phénomène de retrait des argiles consécutif à une période de sécheresse climatique (concl., p. 3 et 4), y compris pour la partie habitation réalisée en 1990 (concl., p. 5) ; qu’elle en déduisait que la coexistence de ces causes excluait que la sécheresse constitue la cause déterminante du sinistre (concl., p. 4 § 5) ; qu’en se bornant à énoncer que « l’expert impute aux épisodes de sécheresse déclarée catastrophe naturelle de 2011 et 2012 les désordres affectant la partie de l’habitation existante dont il chiffre la réparation à 86. 538 € », sans rechercher, comme elle y était invitée, si la partie habitation érigée en 1990, affectée de désordres en lien avec la catastrophe naturelle, était affectée de défauts de construction à l’origine de ces désordres et si, dès lors, cette circonstance excluait que la catastrophe naturelle soit la cause déterminante des désordres, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 125-1 du code des assurances ;
3) ALORS QUE ne sont considérés comme les effets de catastrophes naturelles que les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ; que dans ses conclusions (p. 5 dernier §), la société Generali faisait valoir que des fissurations étaient apparues dans la partie habitation réalisée en 1990 avant les périodes de sécheresse de 2011 et 2012 et que les fissures répertoriées 1, 11 et 16 étaient préexistantes à l’achat intervenu en 2010, ainsi qu’il résultait de photographies produites aux débats ; qu’en se bornant à énoncer que l’expert impute aux épisodes de sécheresse déclarée catastrophe naturelle de 2011 et 2012 les désordres affectant la partie de l’habitation existante dont il chiffre la réparation à 86. 538 € », sans rechercher, comme elle y était invitée, si les fissures affectant la partie habitation réalisée en 1990 étaient apparues avant les épisodes de sécheresse de 2011 et 2012 et s’il en résultait dès lors que ces épisodes n’étaient pas la cause déterminante de ces désordres, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 125-1 du code des assurances.
Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. Y…
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 91 727 €, outre la TVA applicable à la date des travaux, pour la reprise des désordres matériels, à indexer sur l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport d’expertise, celle de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), celle de 500 € par mois, du mois de janvier 2012 jusqu’au prononcé de l’arrêt, au titre du préjudice de jouissance ainsi que celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur l’obligation d’Alain Y… : que l’article 1645 du Code civil ouvre à l’acquéreur une action en dommages intérêts contre le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue ; qu’en l’espèce :- le vice de la chose vendue a été révélé aux acquéreurs dans sa gravité et son ampleur par le rapport du maître d’oeuvre Claude D… le 31 janvier 2012 peu après la vente ;- qu’il s’évince des énonciations du rapport d’expertise judiciaire (page 31) que la fissuration généralisée de l’ensemble de l’immeuble qui compromet sa solidité présente les caractères d’un vice rédhibitoire qui rend la chose impropre à l’usage d’habitation à laquelle on la destine ;- que l’expert relève (page 25) que les désordres avaient commencé à paraître sur les travaux réalisés de 2001 à 2003 par Alain Y… (aménagement du hangar), dont il chiffre la réparation à 100 900 euros, bien avant ceux constatés en 2011 et 2012, après la vente, à la suite de phénomènes de sécheresse affectant la partie « habitation existante » dont il chiffre la réparation à 86 538 euros (cf. page 34 du rapport) ;- qu’Alain Y… auto entrepreneur des travaux d’aménagement du hangar qui avait connaissance de leurs défauts ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés qu’il invoque ; qu’Alain Y… est donc tenu à dommages intérêts envers les acheteurs à hauteur de la somme de 100 900 euros en ce qui concerne les réparations des désordres qui lui sont imputables » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE : « l’immeuble litigieux a fait l’objet d’importants travaux entre 2000 et 2003 réalisés par Alain Ange Y… alors que ce bien appartenait personnellement à son épouse, avec qui il était marié sous un régime séparatiste, pour l’avoir acquis de la SAFER en 1999 ; qu’Alain Ange Y… ne deviendra propriétaire de ce bien qu’après son divorce, par un acte du 08 décembre 2009 publié le 07 janvier 2010 volume 2010 M n° 54 portant règlement des intérêts patrimoniaux qui lui attribue en paiement de la dette existant entre les époux séparés ; qu’au regard de l’application de l’article 1792 du code civil, la qualité de constructeur d’Alain Ange Y… n’est pas affectée par le fait qu’il n’était pas propriétaire car il a joué un rôle de maître d’oeuvre incontestable ; (…) que les travaux qui se sont étalés de 2000 à 2003 ont consisté à transformer un hangar agricole en mauvais état acquis en 1999 par la précédente épouse d’Alain Y… ; que ce hangar était composé d’une partie close et d’une partie ouverte à tout vent, l’ensemble ayant une toiture unique et reposant sur des piliers métalliques sommairement fondés ; que les époux Y…/ B… ont clôturé l’ensemble pour le rendre habitable et ont fini les travaux en 2002 et 2003 par la pose d’une charpente, la réalisation d’un chaînage en hauteur et la pose d’une couverture en tuiles ; que l’immeuble a été vendu aux consorts Z…/ A… en l’état d’un bâtiment non crépi ; que lorsque les consorts Z…/ A… ont voulu entreprendre des travaux d’aménagement poussés, le maître d’oeuvre dont ils se sont attachés les services, leur a signalé que l’immeuble était affecté de désordres consistant dans des fissures dans les murs et sur les dallages, en relevant un phénomène de gonflement des sols ; que les propriétaires ont alors obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Bernard E… qui a déposé son rapport le 01er mars 2013 dont les conclusions sont les suivantes :- les premiers désordres ont été constatés par les consorts Z…/ A… dès leur achat – ces fissures se sont aggravées par la suite – les désordres récents et évolutifs sont dus à un manque de rigidité et à l’hétérogénéité des fondations de la construction qui ne se situent pas au même niveau et relèvent de différentes techniques ; ils sont dus aussi à des problèmes de structure, notamment le poids de la charpente-toiture posée après le mois de juin 2002 ou en 2003, enfin à des mouvements de sols liés aux phénomènes de sécheresses classées en catastrophes naturelles pour les périodes postérieures à l’achat (constatation qui explique l’action contre l’assureur GENERALI, assureur multirisques habitations des propriétaires) – la réparation pérenne passe par l’implantation de micro pieux, la réalisation d’un chaînage des fondations, la réalisation de contreventements de la charpente, et la réalisation d’un chaînage haut faisant la liaison avec les poteaux métalliques pour un coût de 170. 938, 78 euros HT ; que les consorts Z…/ A… ont donc acquis ce bien situé à AURIN section ZE n° 570 par acte du 05 octobre 2010 reçu par Maître F…, notaire à CASTELSARRASIN ; qu’il y prennent acte de ce que le bien a été construit par le vendeur Alain Ange Y… qui est débiteur de la garantie décennale mais il est clairement stipulé dans l’acte que le vendeur ne souscrit pas d’assurance dommages-ouvrages ; que le vendeur s’y reconnaît débiteur de la garantie décennale, à compter de la date d’achèvement des travaux dont s’agit ; que cette clause révèle que le vendeur avait pleinement conscience de ce que l’importance des travaux réalisés suffisait à le faire entrer dans la catégorie des constructeurs tels que définis par l’article 1792-1 2° du code civil soumis à la garantie décennale ; que c’est en cela que l’acte de vente est très ambiguë car il résulte tant des termes de l’acte que des constatations de l’expert que l’immeuble est habitable depuis février 2000, ce dont le demandeur s’empare pour soutenir qu’il n’encourt aucune garantie décennale alors que l’on est certain que la toiture, rehaussée par une nouvelle charpente a été posée après le mois de juin 2002, donc en un temps suffisamment tardif pour que l’assignation invoquant cette présomption de responsabilité soit intervenue avant la survenance de la prescription ; qu’on en déduit, qu’en admettant que les travaux sur les fondations ont bien été achevés à une date antérieure de plus de 10 ans à l’assignation (comme porté dans l’acte), les données du rapport d’expertise permettent d’estimer que les travaux postérieurs à la date du 14 avril 2002 (date antérieure de 10 ans à l’assignation en référé) et qui ont porté sur la charpente et la toiture ont joué un rôle causal dans la fragilisation de l’immeuble puisqu’au poids de la toiture s’ajoutait un manque de chaînage en hauteur ; que cela à contribuer à déstabiliser l’immeuble dans son ensemble et conduit à estimer que les désordres généralisés sont imputables, ne serait-ce que partiellement à ces travaux ce qui oblige Alain Y… à réparer par application de l’article 1792 du code civil sans qu’il y ait à distinguer entre des réparations concernant ce qui a été achevé avant le 14 avril 2002 et celles concernant ce qui a pu être achevé (après), les réparations devant être considérées comme indivisibles puisque les règles de l’art commandent d’intervenir sur l’ensemble de l’immeuble et que l’on ne peut réparer la partie haute sans reprendre le soubassement qui a été affecté par le poids des nouveaux ouvrages réalisés en partie haute ; que ces désordres décennaux étaient cachés à la date de la vente et les manifestations qui pouvaient en être visibles sur un immeuble sans crépi ne donnaient pas la mesure de leur réelle gravité ; que dans ces conditions, l’action en responsabilité fondée sur la garantie décennale est fondée ; que l’action fondée sur les vices cachés l’est tout autant car, devenu propriétaire, Alain Y… a vendu en 2010 un immeuble affecté d’un vice caché qui le rend impropre à sa destination ; que s’agissant de vices liés à l’activité de maître d’oeuvre qu’il a exercée lors des travaux dans la mauvaise conception et dans la mauvaise exécution desquels ces vices cachés lors de la vente trouvent leur origine, il est assimilé à un vendeur de mauvaise foi ; et doit pareillement réparation à l’acquéreur par application des articles 1641 et 1645 du code civil ; qu’il n’y a pas alors à distinguer sur les désordres affectant les parties d’ouvrage réalisées plus de dix ans avant l’assignation et celles qui l’ont été postérieurement car le fait dommageable est ici l’existence du vice à la date de la vente » ;
ALORS 1°) QUE le vendeur d’un immeuble dans lequel celui-ci a réalisé en amateur des travaux de construction, ne saurait être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l’immeuble vendu ; qu’en retenant, pour accueillir l’action indemnitaire de monsieur Z… et madame A… fondée sur l’article 1645 du code civil, que monsieur Y…, vendeur, avait, « en tant qu’auto entrepreneur des travaux d’aménagement du hangar », connaissance de leurs défauts et ne pouvait se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente, la cour d’appel a violé l’article 1643 du code civil ;
ALORS 2°) QU’en énonçant, pour retenir la responsabilité de monsieur Y… sur le fondement de l’article 1792 du code civil, que selon l’expert, les désordres étaient dus pour partie à des problèmes de structure, notamment le poids de la charpente-toiture posée après le mois de juin 2002 ou en 2003, quand celui-ci avait conclu que les désordres avaient uniquement pour origine, outre des tassements différentiels consécutifs aux phénomènes de retrait des argiles constituant le sol d’assise des dallages et des fondations en période de sécheresse climatique, l’hétérogénéité des fondations et le manque de rigidité de la structure liés aux faits que les huit poteaux métalliques sont fondés sur des semelles superficielles isolées, que les murs de remplissage entre les poteaux sont fondés sur des semelles superficielles non liées aux fondations des poteaux, qu’il y a une absence de chaînage inférieur qui entraîne une absence de rigidité de la structure et que le panneau de remplissage sud-est n’est pas fondé, le tout entraînant un comportement « en touches de piano » qui fait que chaque élément de fondation réagit indépendamment des autres aux sollicitations auxquelles il est soumis, comportement aggravé par l’insuffisance de chaînage, la cour d’appel a dénaturé le rapport d’expertise en violation de l’article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), celle de 500 € par mois, du mois de janvier 2012 jusqu’au prononcé de l’arrêt, au titre du préjudice de jouissance et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « les autres postes de préjudice ont été exactement appréciés par le tribunal, le jugement sera confirmé de ces chefs, (…) » ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE : « s’y ajoutent les dommages immatériels pour un montant estimé à 8. 000 euros pour les frais de déménagement, relogement et abattage des arbres ; que le préjudice immatériel subi depuis l’entré (e) dans les lieux (…) sera évalué à 500 euros par mois depuis le mois de janvier 2012 (…) ; que pour l’ensemble des préjudices moraux, esthétiques (dont les arbres), et tracas divers, les demandeurs obtiendront une indemnité de 5. 000 euros » ;
ALORS 1°) QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ; qu’en retenant, pour condamner monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), celle de 500 € par mois à compter du mois de janvier 2012 au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers, que les postes de préjudices autres que le préjudice matériel avaient été exactement appréciés par le tribunal, quand lesdites condamnations de première instance avaient été prononcées en considération de ce que les vices cachés de construction étaient à l’origine de l’ensemble des désordres dénoncés par les acquéreurs et non de ceux affectant uniquement la partie à usage de garage de l’immeuble, la cour d’appel – qui n’a reconnu la responsabilité de monsieur Y… qu’au titre des désordres affectant cette dernière partie de l’immeuble – a violé l’article 1645 du code civil ;
ALORS 2°) QUE tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’en retenant, pour condamner monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), celle de 500 € par mois à compter du mois de janvier 2012 au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers, que les postes de préjudice autres que le préjudice matériel avaient été exactement appréciés par le tribunal, quand lesdites condamnations de première instance avaient été prononcées en considération de ce que les malfaçons étaient à l’origine de l’ensemble des désordres dénoncés par les acquéreurs et non de ceux affectant uniquement la partie à usage de garage de l’immeuble, la cour d’appel – qui n’a reconnu la responsabilité de monsieur Y… qu’au titre des désordres affectant cette dernière partie de l’immeuble – a violé l’article 1792 du code civil ;
ALORS 3°) QUE tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions s’apparente à un défaut de motifs ; qu’en condamnant monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres), celle de 500 € par mois, du mois de janvier 2012 jusqu’au prononcé de l’arrêt, au titre du préjudice de jouissance et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers (moraux, esthétiques et tracas divers), sans répondre aux conclusions du vendeur qui faisait valoir que les travaux préconisés par l’expert ne supposaient qu’un relogement provisoire des acquéreurs, la maison demeurant parfaitement habitable par ailleurs, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 4°) QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ; qu’en condamnant monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres) et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers (dont un préjudice esthétique relatif à l’abattage des arbres), sans rechercher – ainsi qu’il lui était demandé – si l’abattage des arbres n’était pas uniquement en rapport avec la manifestation des effets de la sécheresse et donc sans lien avec les vices cachés reprochés à monsieur Y…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1645 du code civil ;
ALORS 5°) QUE tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’en condamnant monsieur Y… à payer à monsieur Z… et à madame A… la somme de 8 000 € pour les dommages immatériels (déménagement, relogement, abattage des arbres) et celle de 5 000 € en réparation de leurs préjudices subjectifs divers (dont un préjudice esthétique relatif à l’abattage des arbres), sans rechercher – ainsi qu’il lui était demandé – si l’abattage des arbres n’était pas uniquement en rapport avec la manifestation des effets de la sécheresse et donc sans lien avec les désordres décennaux reprochés à monsieur Y…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil.
Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Waquet, Farge et Hazan avocat aux Conseils pour M. Z… et Mme A…
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir limité à 91. 727 €, outre la TVA applicable, la condamnation d’Alain Y… au profit des consorts Z…/ A…, pour la reprise des désordres matériels affectant l’immeuble,
AUX MOTIFS QUE l’article 1645 ouvre à l’acquéreur une action en dommages et intérêts contre le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue ; qu’en l’espèce :
– le vice de la chose vendue a été révélé aux acquéreurs dans sa gravité et son ampleur par le rapport du maitre d’oeuvre Claude D… le 31 janvier 2012 peu après la vente ;
– il s’évince des énonciations du rapport d’expertise judiciaire (p. 31) que la fissuration généralisée de l’ensemble de l’immeuble qui compromet sa solidité présente les caractères d’un vice rédhibitoire qui rend la chose impropre à l’usage d’habitation à laquelle on la destine ;
– l’expert relève (p. 25) que les désordres avaient commencé à paraître sur les travaux réalisés de 2001 à 2003 par Alain Y… (aménagement du hangar) dont il chiffre la réparation à 100. 900 €, bien avant ceux constatés en 2011 et 2012, après la vente, à la suite de phénomènes de sécheresse affectant la partie « habitation existante » dont il chiffre la réparation à 86. 538 € (cf. p. 34 du rapport) ;
– Alain Y… auto entrepreneur des travaux d’aménagement du hangar qui avait connaissance de leurs défauts ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés qu’il invoque ;
qu’Alain Y… est donc tenu à dommages et intérêts envers les acheteurs à hauteur de la somme de 100. 900 € en ce qui concerne les réparations des désordres qui lui sont imputables ;
1°) ALORS QUE la contradiction entre motifs et dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu’en condamnant M. Y… au paiement d’une somme de 91. 727 € outre la TVA applicable, après avoir considéré dans les motifs de l’arrêt que M. Y… était tenu à dommages et intérêts envers les acheteurs à hauteur de la somme de 100. 900 € en ce qui concerne les réparations des désordres qui lui sont imputables, la Cour d’appel a entaché sa décision d’une contradiction entre motifs et le dispositif et partant a violé l’article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ; qu’il résulte des constatations de l’expert (rapport p. 33 et 34), que la fissuration généralisée de l’immeuble qui compromet sa solidité et qui affecte sans distinction la partie « habitation existante » et la partie concernée par les travaux d’aménagement réalisés par M. Y… a notamment pour cause l’hétérogénéité des fondations, le manque de rigidité de la structure et l’absence de chaînage autant de vices qui affectent le gros oeuvre de l’immeuble dans son ensemble et non pas seulement la partie de l’immeuble ayant fait l’objet des travaux d’aménagement ; qu’en excluant l’application de la garantie des vices cachés à la partie de l’immeuble correspondant à l’habitation existante pour la seule raison que sur cette partie de l’immeuble les désordres sont apparus après la vente à la suite de phénomènes de sécheresse auxquels ils sont imputables, sans qu’il résulte de ses constatations que le phénomène de sécheresse serait pour cette partie de l’immeuble la cause exclusive du dommage, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1641 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement déféré qui avait dit qu’Annie X… épouse Y… n’encourt aucune responsabilité personnelle du chef des vices cachés lors de la vente du bien qui est un bien propre de son mari et de l’avoir mise hors de cause,
AUX MOTIFS QUE suivant les dispositions de l’article 1526 alinéa 2 du code civil, la communauté universelle supporte définitivement toutes les dettes des époux présentes et futures ; qu’en l’espèce il résulte de l’acte de vente dans lequel Annie X… intervient en qualité de venderesse que le vendeur Alain Y… et Annie X… se sont mariés sous le régime de la communauté universelle suivant contrat du 3 mai 2006 préalable à leur union du 10 juin 2006 ; que les conséquences dommageables des travaux réalisés par Alain Y… de 2001 à 2003 en qualité de constructeur ont donc vocation à entrer au passif de la communauté sauf récompense et que les conséquences dommageables du vice caché dans la vente de 2010 même connu du seul vendeur Alain Y… ont vocation à entrer au passif de la communauté sauf récompense ; mais que la défectuosité des travaux réalisés de 2001 à 2003 par Alain Y… ne peut être imputée à Annie X… qui, mariée en 2006 n’en était pas le constructeur légalement responsable sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil et n’avait pas davantage connaissance du vice de leur construction dans sa qualité de venderesse de l’immeuble ; que c’est donc à juste titre qu’aucune condamnation n’a été prononcée contre Anne X… épouse Y… qui n’est pas personnellement obligée à la réparation des dommages ;
1°) ALORS QUE la communauté universelle porte sur les biens meubles et immeubles présents et à venir ; que dès lors les immeubles appartenant à un époux avant le mariage constituent des biens communs ; qu’en décidant qu’Annie X… épouse Y… n’encourrait aucune responsabilité personnelle du chef des vices cachés lors de la vente du bien qui est un bien propre de son mari, après avoir relevé que les époux Y… sont mariés sous le régime de la communauté universelle ce dont il résulte que l’immeuble litigieux constituait un bien commun, la Cour d’appel a violé l’article 1526 du code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur est tenu à raison de cette seule qualité, de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ; qu’en se fondant pour exclure la condamnation de Mme Y… à réparer le préjudice résultant des vices cachés affectant l’immeuble dont elle est la venderesse avec son époux, sur la circonstance qu’il serait un bien propre de ce dernier, la Cour d’appel a violé l’article 1641 du code civil ;
3°) ALORS QUE la garantie des vices cachés est indivisible entre les vendeurs ; que la seule connaissance du vice par son époux également vendeur suffisait à justifier la condamnation de Mme Y… solidairement avec ce dernier au titre de la garantie des vices cachés ; qu’en décidant le contraire, la Cour d’appel a violé l’article 1641 du code civil. »
La réception est nécessaire, même pour Brad Pitt et Angélina Jolie
La réception des travaux est nécessaire, sinon il est bien difficile de dire, surtout plusieurs mois après, que les travaux ne sont pas conformes à ce qui avait été demandé. Et cela est vrai, même pour Brad Pitt et Angélina Jolie, qui ont cru pouvoir cesser tout paiement.
Il semble toutefois bien que la gestion du chantier ait été assez lacunaire, responsabilité que le maître d’oeuvre rejette sur le maître d’ouvrage.
Comme quoi Brad Pitt et Angélina Jolie auraient du faire appel à Aedificem pour que leur opération soit bien gérée. Reste certes que Aedificem n’existait pas encore, mais c’est un détail !
Mieux rénover son logement pour diminuer les factures
Encore un article qui explique comment mieux rénover son logement pour diminuer les factures énergétiques. L’article est bien fait, mais il ne s’agit une fois de plus que de solutions toutes faites.
La bonne solution, la meilleure en tout cas, n’est pas d’appliquer des recettes toutes faites, mais de faire appel à un AMO qui fasse la synthèse de l’ensemble des contraintes et des objectifs pour trouver la meilleure solution, dans le meilleur prix global et dans le meilleur délai.
Empêcher les signatures de complaisance des architectes
C’est une pratique courante chez les architectes, beaucoup signent des permis de construire qu’ils n’ont pas ou pratiquement pas vus, en échange d’une rémunération, certes évidemment moins élevée que pour un dossier qu’ils auraient fait eux-mêmes. C’est un moyen de détourner l’obligation de recours à un architecte en dessous du seuil, celui changeant régulièrement.
Un décret, qui modifié celui du 28 décembre 1977, a pour objet de lutter plus efficacement contre cette pratique.
Article 14-3
Les architectes déclarent auprès du conseil régional dont ils dépendent, par courrier ou par voie électronique, les permis de construire et d’aménager dont ils signent le projet architectural ou le projet architectural paysager et environnemental.
Cette déclaration intervient de façon concomitante avec le dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme auprès de l’autorité compétente.
Le Conseil national de l’ordre des architectes organise les modalités de recueil des informations nécessaires à cette obligation et délivre un récépissé de déclaration.
Article 14-4
Lorsque, en application de l’article 23-1 de la loi du 3 janvier 1977 susvisée, le conseil régional de l’ordre des architectes confirme le soupçon que le projet architectural n’a pas été signé par un architecte régulièrement inscrit au tableau de l’ordre ou que l’architecte signataire du projet ne l’a pas élaboré, il en informe sans délai les services chargés de l’instruction des demandes d’autorisations délivrées au titre du code de l’urbanisme et le conseil national de l’ordre des architectes.
L’article 23-1 de la loi du 3 janvier 1977 dispose que :
Le conseil régional de l’ordre des architectes veille au respect, par tous ses membres, des règles édictées par le code de déontologie prévu à l’article 19. Il examine les demandes de vérification adressées par les services chargés de l’instruction des demandes d’autorisations délivrées au titre du code de l’urbanisme, lorsque ces derniers soupçonnent que le projet architectural a été signé par une personne qui n’est pas inscrite au tableau de l’ordre ou par un architecte qui n’a pas contribué à l’élaboration du projet.
Un nouveau montage juridique pour limiter le prix de l’immobilier neuf
Voici un article intéressant sur l’application d’une disposition de la loi Macron, permettant à un établissement de foncier d’acheter un terrain, puis qui permet à un promoteur immobilier de construire dessus, de vendre ce qui a été construit, les acquéreurs remboursant petit à petit le coût du foncier.
C’est une idée, reste à en voir l’application concrète, et de voir surtout dans quelle mesure cela ne va pas faciliter la rehausse des marges des promoteurs. Si les établissements fonciers surveillent cela de près, ce qui est tout à fait possible, cela doit bien se passer, mais cela nécessite un travail sérieux de leur part.
Le voisin, même s’il n’occupe pas son terrain, peut avoir intérêt à agir contre un permis de construire
Parfois la question se pose. Puisqu’il faut démontrer un intérêt à agir pour attaquer une autorisation d’urbanisme, un voisin qui simplement possède un terrain, mais s’il ne l’occupe pas, qu’il ne l’exploite pas, etc., peut il avoir intérêt à agir ?
Le jurisprudence suivante juge que oui.
« Vu les procédures suivantes :
1° M. C…F…a demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 17 octobre 2013 par lequel le maire de la commune de l’île de Batz a accordé à M. D…un permis de construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée section AC n° 504 au lieu-dit Mezou Grannog. Par un jugement n° 1304912 du 11 juillet 2014, le tribunal a fait droit à sa demande.
Par un arrêt nos 14NT02367-14NT02372 du 24 juillet 2015, la cour administrative d’appel de Nantes a, sur les requêtes de la commune de l’île de Batz et de M. D…, annulé ce jugement et rejeté la demande de M.F….
Sous le n° 393801, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;
3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. D…la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sous le n° 393802, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;
3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. H…la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sous le n° 393803, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 28 septembre et 29 décembre 2015 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. F…demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à sa demande ;
3°) de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz et de M. et Mme E… la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu :
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
– le rapport de Mme Marie-Françoise Guilhemsans, conseiller d’Etat,
– les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gaschignard, avocat de M.F…, à la SCP Baraduc, Duhamel, Rameix, avocat de la commune de l’île de Batz et à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de M. D… et autres.
Vu la note en délibéré, enregistrée le 3 avril 2017, présentée pour M. et Mme E…, M. D…et M. H…;
1. Considérant qu’il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 17 octobre 2013, le maire de la commune de l’île de Batz a délivré à M. D… un permis de construire une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 504 au lieu-dit Mezou Grannog, espace remarquable au sens de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme alors en vigueur et reconnu comme tel par le schéma de cohérence territoriale du Léon, comme l’ensemble de l’île de Batz ; que, par un arrêté du 13 décembre 2013, le maire de cette commune a accordé à M. et Mme E…un permis de construire une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 505 au même lieu-dit Mezou Grannog ; qu’enfin, par un arrêté du 23 décembre 2013, le maire a accordé à M. H…un permis de construire une extension à une maison d’habitation sur une parcelle cadastrée section AC n° 515 au même lieu-dit Mezou Grannog ; que, saisi par M.F…, propriétaire de terrains non constructibles à vocation agricole situés à proximité des terrains d’assiette des projets litigieux, le tribunal administratif de Rennes a, par trois jugements du 11 juillet 2014, annulé les arrêtés des 17 octobre et 13 décembre 2013 et rejeté la demande dirigée contre l’arrêté du 23 décembre 2013 ; que la cour administrative d’appel de Nantes a, par trois arrêts du 24 juillet 2015, fait droit aux appels de la commune de l’île de Batz, de M. D…et des époux E…contre les jugements annulant les arrêtés des 17 octobre et 13 décembre 2013 et rejeté l’appel de M. F… contre le jugement rejetant sa demande contre l’arrêté du 23 décembre 2013, au motif que M. F…ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les arrêtés attaqués ; que M. F…se pourvoit en cassation contre ces arrêts par trois pourvois qu’il y a lieu de joindre pour statuer par une seule décision ;
2. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : » Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. » ;
3. Considérant qu’il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ; qu’il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; que le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui ci ;
4. Considérant que le propriétaire d’un terrain non construit est recevable, quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager si, au vu des éléments versés au dossier, il apparait que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien ;
5. Considérant qu’en jugeant que, si les projets litigieux conduisaient à urbaniser un secteur naturel protégé, cette seule circonstance n’était pas nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des terrains que M. F…possède à proximité dès lors qu’ils sont à vocation agricole et dépourvus de toute construction d’habitation, sans rechercher si, au vu des éléments versés au dossier, les constructions projetées étaient de nature à porter une atteinte directe aux conditions de jouissance de son bien, la cour administrative d’appel de Nantes a commis une erreur de droit ;
6. Considérant qu’il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen des pourvois, que les arrêts attaqués doivent être annulés ;
7. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de M.F…, qui n’est pas, dans la présente espèce, la partie perdante ; qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de l’île de Batz une somme de 1 200 euros, et à la charge de M.D…, de M. H…et de M. et Mme E…une somme de 400 euros chacun, à verser à M. F…au titre des mêmes dispositions ;
D E C I D E :
Article 1er : Les arrêts nos 14NT02367-14NT02372, 14NT02410 et 14NT02368-14NT02370 du 24 juillet 2015 de la cour administrative d’appel de Nantes sont annulés.
Article 2 : Les affaires sont renvoyées devant la cour administrative d’appel de Nantes.
Article 3 : Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de l’île de Batz, par M.D…, par M. H…ainsi que par M. et Mme E…sont rejetées.
Article 4 : La commune de l’île de Batz, M.D…, M.H…, ainsi que M. et Mme E… verseront à M. F…les sommes de 1 200 euros pour la première, 400 euros chacun pour les autres, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. C…F…, à la commune de l’île de Batz, à M. G…D…, à M. A…H…ainsi qu’à M. et Mme B…E…. »